A második negyedévben 1,1 százalékkal csökkentek a lakásárak negyedéves alapon az MNB adatai szerint, miközben több ingatlan marad hosszabb ideig a kínálatban. A piaci szereplők szerint ennek egyik oka, hogy számos eladó a korábbi áremelkedésekből kiindulva a reális értéknél 5–20 százalékkal magasabb árat határoz meg.
A vevők kereslete már nem tart lépést az árakkal
A Balla Ingatlan az MNB adataira hivatkozva arról számolt be, hogy a lakáspiacon a második negyedévben árkorrekció kezdődött. A negyedéves visszaesés önmagában mérsékelt, de a kínálati árak és a tényleges értékesítési árak közötti különbség több területen ennél jóval nagyobb.
A XIV. és XVI. kerületben akár 20 százalékos eltérés is előfordult. A X. és XVII. kerületben az eladók átlagosan 5–12 százalékkal magasabb összeget kértek annál, amit a piac ténylegesen elbírt. A XIX., XX. és XXIII. kerületben egyes ingatlanok első hirdetési árát 15–18 százalékkal kellett csökkenteni.
Különösen erős az eladói túlárazás a felújítandó családi házaknál. A XVIII. kerületben a régi, korszerűtlen fűtésű vagy felújítandó házaknál 12–15 százalékos túlértékelést is mértek, míg a XXI. kerületben és Szigetszentmiklóson akár 10 százalékos eltérésről számoltak be. A forrás szerint az ilyen ingatlanok hosszabb időre bent maradhatnak a kínálatban.
Havi élénkülés mellett is nő a teljes kínálat
Az ingatlan.com júliusi adatai szerint országosan több mint 244 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra. Ez júniushoz képest több mint 9 százalékos növekedés, éves összevetésben azonban 14 százalékos visszaesés.
Az éves adat értelmezését nehezíti, hogy egy évvel korábban az Otthon Start bejelentése után rendkívül magas kereslet alakult ki. A júliusi havi növekedést elsősorban a kertes házak iránti érdeklődés hajtotta, amely több mint 13 százalékkal emelkedett, míg a lakásoknál csaknem 6 százalékos bővülést mértek. Budapesten a kereslet lényegében stagnált.
Júliusban közel 30 ezer új eladóingatlan-hirdetés jelent meg, 8 százalékkal kevesebb, mint júniusban. A teljes kínálat ennek ellenére 145,3 ezerről 146,4 ezerre nőtt, egy év alatt pedig mintegy 136 ezerről bővült erre a szintre. Ez arra utal, hogy az érdeklődés nem elegendő a piacon lévő ingatlanállomány gyors felszívásához.
Több új lakás készül, de az értékesítés lassulhat
A KSH adataira hivatkozó OTP Ingatlanpont szerint az év első felében 6278 lakás épült, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A növekedés a második negyedévben volt erősebb: az átadások száma ekkor 42,6 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakának értékét.
Az első hat hónapban 16 588 lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 29 százalékos éves növekedés. Budapesten 6560 lakás építését engedélyezték; ezek 75 százaléka a XIII. és IX. kerülethez kapcsolódott. A forrás szerint az Otthon Start hatása egyelőre inkább az engedélyek számában látható, az elkészült lakások piacra kerülése később jelenik meg.
A kínálat bővülése közben az új lakások iránti kereslet Budapesten mérséklődött. Emiatt növekedni kezdett az átadott, de még el nem adott lakások állománya. Az elemzői értékelés szerint ez lassíthatja az új lakások árának emelkedését, és több fejlesztői akció jelenhet meg, miközben a forrás árcsökkenést nem vár. Az MNB előrejelzése alapján 2026-ban közel 16 ezer lakás készülhet el, 2027-től pedig erőteljesebb építési hullám jöhet.
A nagy értékű vásárlások egy része az agglomerációba kerül
A Duna House első féléves tranzakciói alapján a 100 millió forint feletti adásvételekben Budapest részesedése egy év alatt 57-ről 48 százalékra csökkent, Pest megyéé pedig 24-ről 33 százalékra nőtt.
A forrás összevetése szerint Budapesten 100 millió forintból jellemzően 85–90 négyzetméteres lakás vásárolható, átlagosan 1,6 millió forintos négyzetméteráron. Pest megyében ugyanez az összeg átlagosan 160 négyzetméteres családi házra volt elegendő, mintegy 850 ezer forintos négyzetméterárral.
A 100–300 millió forintos sávban Érd, Szentendre, Budakeszi, Vác, Diósd és Vecsés szerepelt a kiemelt települések között. A 300 millió forint feletti prémiumszegmensben továbbra is Budapest vezető szerepe maradt meghatározó.
Visszafogottabban indult az albérleti főszezon
A ponthatárok kihirdetését követő első tíz napban a napi telefonos érdeklődések átlaga országosan 6,1 százalékkal nőtt. Ez csak kismértékben haladta meg a tavalyi 5,4 százalékot, és elmaradt a 2024-ben mért, több mint 15 százalékos emelkedéstől.
A kínálat a vizsgált időszakban országosan mindössze 2 százalékkal bővült. Budapesten 5, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban több mint 17 százalékkal kevesebb kiadó ingatlan állt rendelkezésre, mint egy évvel korábban. A ponthatárok után ugyanakkor nem emelkedtek érdemben a bérleti díjak.
Augusztus elején a budapesti medián lakbér 260 ezer forint volt. A kerületi értékek 200 ezer és 290 ezer forint között szóródtak. A vidéki nagyvárosok közül Debrecenben 220 ezer, Szegeden 215 ezer, Győrben és Székesfehérváron 200-200 ezer, Pécsen 183 ezer, Miskolcon 130 ezer, Dunaújvárosban pedig 145 ezer forintos medián lakbért közöltek.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A magas hirdetési ár önmagában nem jelenti azt, hogy az ingatlan ezen az összegen el is adható. A forrásban szereplő adatok alapján a piaci szinthez közelebb álló ár javíthatja az értékesítés esélyét, de az egyedi ingatlanról és a végső árról ezekből nem lehet következtetni.
Vevőként érdemes figyelembe venni, hogy a teljes kínálat júliusban nőtt, miközben az éves kereslet alacsonyabb volt a kiugró előző évi bázisnál. Ez több választási lehetőséget jelenthet, de nem minden lakás vagy ház ára és állapota összevethető közvetlenül.
Új lakás vásárlásánál a növekvő építési és engedélyezési adatok, valamint az átadott, de eladatlan készlet is a piaci kép része. A fejlesztői kedvezmények megjelenése nem jelenti automatikusan azt, hogy minden projektben vagy minden vevő számára azonos feltételek érhetők el.
Albérletkeresőként számolni kell azzal, hogy a kínálat egyes városokban szűkebb lett, miközben az árak a ponthatárok után nem ugrottak meg érdemben. A közölt mediánok városi és kerületi átlagos piaci tájékozódást adnak, nem személyre szabott ajánlatot.
Forrás: Index – Gazdaság · 2026. 08. 09.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.