A KSH adatai szerint 2026 első negyedévében csökkentek a lakásárak az előző negyedévhez képest, miközben az éves drágulás üteme is jelentősen lassult. A változás mögött a kereslet visszaesése, a befektetési lehetőségek átrendeződése és a kínálat fokozatos bővülése állhat, de a következő hónapok alakulása továbbra is bizonytalan.
Ritka negyedéves árcsökkenés a lakáspiacon
A KSH lakáspiaci árindexe alapján 2026 első negyedévében átlagosan 2,2 százalékkal mérséklődtek a lakásárak negyedéves összevetésben. Éves alapon 8,6 százalékos drágulást mértek, ami jelentős lassulás az előző negyedév 21,9 százalékos értékéhez képest.
A negyedéves visszaesés azért figyelemre méltó, mert 2021 óta – a mostani időszakot megelőzően – mindössze egy olyan negyedév volt, amikor csökkentek a lakásárak. Ráadásul az első negyedév a korábbi években jellemzően az erősebb áremelkedés időszaka volt.
A használt és az új lakások piacán eltérő mértékű változás látszott. A használt lakások ára 2,8 százalékkal esett negyedéves alapon, míg az új lakásoké 0,3 százalékkal mérséklődött. A tranzakciók döntő többsége a használt lakásokhoz kapcsolódik, ezért ezen a piacon bekövetkező változások erősen befolyásolják az összesített indexet.
Mi fékezhette a keresletet?
A lakásárak korábbi emelkedését több tényező hajtotta. A kínálat szűkös volt: 2025-ben valamivel több mint 12 ezer új lakás épült, miközben az optimális szintet az elemzés mintegy 30 ezer lakásra teszi. Emellett az egy- és többlakásos lakóépületek építési költsége egyaránt 5,7 százalékkal nőtt, ami szintén felfelé hatott az árakra.
A keresletben fontos szerepet játszott a befektetési célú vásárlás. Az inflációkövető állampapírok kamatának jelentős csökkenése miatt a megtakarítások egy része ingatlanpiaci befektetés felé mozdulhatott, miközben a rövid távú lakáskiadás felfutása is támogatta a keresletet. Az Otthon Start program kezdetben szintén növelte a vásárlási szándékot.
2026 első negyedévében azonban 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakciót hajtottak végre, mint egy évvel korábban. Az elemzés szerint az Otthon Start első hullámának kifutása, valamint az állampapírokból ingatlanba áramló megtakarítási hatás megszűnése is mérsékelhette a keresletet.
A befektetők számára a részvénypiac is vonzóbb alternatívát jelenthetett. A forrás szerint a BUX-index 2025-ben 40 százalékkal emelkedett, ami az ingatlanárak gyors növekedése mellett is versenyképesebb teljesítményt jelentett. A bérleti díjak év végi stagnálása vagy enyhe mérséklődése ugyancsak ronthatta a lakásvásárlás befektetési megtérülését.
Túlértékeltség és összetételhatás
Az MNB Ingatlanpiaci Jelentésére hivatkozó elemzés szerint a lakások országos átlagban 22,5 százalékkal voltak túlértékelve 2025-ben. Ez 8,8 százalékpontos emelkedést jelentett az előző évhez képest. A magas árak mellett elérhető alacsonyabb hozamok így visszafoghatták a befektetési célú vásárlásokat.
Az átlagárak változását nem kizárólag a lakások tényleges árának emelkedése vagy csökkenése alakítja. Az is számít, hogy egy adott időszakban milyen típusú ingatlanok cserélnek gazdát: több új, nagyobb vagy korszerűbb lakás eladása például önmagában is felfelé húzhatja az átlagárat.
A forrás elemzése szerint 2025 végén és 2026 elején az összetételhatás is kedvezőtlenebbé vált. A kisebb vagy kevésbé korszerű ingatlanok nagyobb arányú forgalma a kereslet visszaesésére utalhatott, és az összetétel változása az árak csökkenése előtt is megjelent. Ez erősíti azt a képet, hogy a piac lassulása nem pusztán egyetlen negyedév technikai kilengése lehet, bár tartós trendforduló ebből még nem állapítható meg.
A kínálat bővülése már fékezheti az árakat
A kínálati oldalon kedvező változás, hogy 2026 második negyedévében 42,6 százalékkal nőtt az épített lakások száma. A kiadott építési engedélyek növekvő száma alapján az elemzés szerint a kínálat bővülése a következő időszakokban is folytatódhat.
Ennek hatása nem feltétlenül jelenik meg azonnal az árakban. Az új lakások értékesítése gyakran évekkel megelőzi az épület elkészültét, ezért az építési aktivitás és a ténylegesen elérhető lakások számának növekedése között idő telhet el.
A kínálat bővülése ugyanakkor hosszabb távon mérsékelheti a vevők versenyét ugyanazokért az ingatlanokért. A forrás szerint a 2025 harmadik negyedévében beinduló lakásépítések és az Otthon Start keresleti hatásának egy része már így is megjelent az adatokban: a használt lakások ára 7,3 százalékkal nőtt, miközben az új lakásoké csak 1,7 százalékkal emelkedett.
Mi jöhet ezután?
Az elemzés alapján egyelőre nem várható jelentős, gyors lakásár-emelkedés, mivel az első negyedévben az összetételhatás is lefelé húzta a teljes árváltozást. Ugyanakkor több tényező ismét növelheti a keresletet: a bérek dinamikus emelkedése és a hitelfelvételi költségek esetleges mérséklődése javíthatja a vásárlók lehetőségeit.
A kormányzati intézkedések iránya szintén hatással lehet a piacra. Az Otthon Start kivezetésétől való félelem előre hozhat vásárlásokat, míg a bejelentett bérlakásépítési program a saját lakás vásárlása helyett a bérlakások felé terelheti a háztartásokat. A nagyobb bérlakáskínálat a bérleti díjakra és ezáltal a lakásbefektetések megtérülésére is hatással lehet.
A geopolitikai bizonytalanság kettős hatású lehet: egyesek számára felértékelheti a lakást mint biztonságosnak tekintett befektetést, mások viszont egy bizonytalanabb környezetben elhalaszthatják a nagy összegű vásárlást. Emiatt a lakásárak jövőbeli alakulása nem vezethető le egyetlen mutatóból.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A lakásvásárlást tervezők számára az adatok azt mutatják, hogy 2026 elején megtorpant az előző időszak gyors drágulása, de éves alapon továbbra is emelkedtek az árak.
A negyedéves átlagok nem jelentik azt, hogy minden településen vagy minden ingatlantípusnál azonos változás történt. Az új és használt lakások ármozgása eltérő volt, az átlagokat pedig az eladott ingatlanok összetétele is befolyásolja.
A hitelfelvétel vagy vásárlás mérlegelésekor ezért nem érdemes kizárólag az országos lakásárindexből kiindulni. A forrás alapján a kereslet, a kínálat, a bérleti piac, a befektetési hozamok és a támogatási programok változása egyaránt alakíthatja a későbbi piaci folyamatokat.
A jelenlegi adatok alapján a drágulás lassulása érzékelhető, de abból nem következik biztosan, hogy tartós árcsökkenés kezdődött. A végleges finanszírozási döntést minden esetben az adott háztartás jövedelmi helyzete, terhelhetősége és a konkrét ingatlan feltételei alapján kell mérlegelni.
Forrás: Telex – RSS · 2026. 08. 14.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.