Júliusra több mint 8 százalékkal csökkent a budapesti panellakások átlagos négyzetméterára a februári csúcshoz képest, miközben a téglalakások ára elérte az idei legmagasabb szintet. A két ingatlantípus közötti különbség így ismét jelentősen nőtt, miközben a teljes használtlakás-piacon egyelőre nem látszik komoly visszaesés.
A panelek ára hónapok óta mérséklődik
A budapesti panellakások átlagos négyzetméterára februárban érte el az idei csúcsot. Ezt követően hónapról hónapra lassú, de folyamatos csökkenés volt megfigyelhető, így júliusra az ár több mint 8 százalékkal a februári szint alá került.
A forrás alapján nem egyetlen hónap kiugró változásáról van szó, hanem tartósabb folyamatról. Ez azt jelenti, hogy a panelszegmensben a február óta eltelt időszakban fokozatosan mérséklődött az átlagos négyzetméterár.
A téglalakásoknál folytatódott a drágulás
A téglalakások piaca ezzel ellentétes képet mutatott. A tavaszi hónapokhoz képest tovább emelkedtek az árak, júliusban pedig elérték az idei legmagasabb átlagos négyzetméterárat.
A két szegmens közötti eltérés tavasszal még jóval kisebb volt: a panellakások átlagos négyzetméterára akkor 11 százalékkal maradt el a téglalakásokétól. Júliusra ez a különbség megközelítette a 21 százalékot, vagyis lényegében visszatért az év elején látott szintre.
Miért nem látszik a teljes piaci adatokban a panelárak esése?
A budapesti használt lakások teljes piacán az átlagos négyzetméterár összességében stabil maradt, sőt tavaszról nyárra körülbelül 1 százalékkal emelkedett. Ez elsőre ellentmondásosnak tűnhet a panellakások hónapok óta tartó árcsökkenése mellett.
A magyarázat a piaci szerkezetben keresendő: a budapesti használtlakás-piac mintegy négyötödét a téglalakások adják. Emiatt az ebben a szegmensben tapasztalt drágulás ellensúlyozza a kisebb súlyú panelszegmens visszaesését.
A teljes piac átlagos adata ezért két eltérő folyamatot fed el. Miközben a panellakások olcsóbbá váltak, a nagyobb súlyú téglalakás-szegmensben emelkedtek az árak, így az összesített mutató nem jelez jelentős áresést.
Eltérő vevői körök, eltérő piaci reakciók
A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint a panellakások piaca gyorsabban reagál a kereslet változására. Ebben a szegmensben nagyobb súlyt képviselnek az első lakásvásárlók és a befektetők, akik a forrás szerint óvatosabbá váltak.
A téglalakások iránt szélesebb vevői kör érdeklődik, ezért ez a szegmens stabilabb keresletet mutat. A forrásban szereplő elemzés szerint ez is hozzájárulhat ahhoz, hogy a téglalakások ára tovább emelkedett, miközben a paneleké csökkent.
A következő időszak fontos kérdése az lehet, hogy megáll-e a panellakások árának mérséklődése. Az elemző értékelése szerint a csökkenés megállása a teljes ingatlanpiac stabilizálódásának egyik jele lehet, folytatódása pedig a lassulás elmélyülésére utalhat.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A panellakást keresők számára a február óta tartó árcsökkenés kedvezőbb árú kínálatot jelenthet, és a forrás szerint az alku lehetősége is nagyobb lehet ebben a szegmensben. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden lakás ára azonos mértékben változott.
Az eladóknak különösen fontos lehet a reális árazás. A forrásban szereplő értékelés szerint a túlárazott panellakások iránt várhatóan kisebb lehet az érdeklődés, ezért az árazás és a kereslet alakulása szorosabban összefügghet.
A téglalakás-tulajdonosok egyelőre olyan szegmensben vannak, ahol nem látható a paneleknél tapasztalt, hónapok óta tartó visszaesés. Az összesített budapesti lakásár-adatok értelmezésénél ezért érdemes külön kezelni a panel- és a téglalakások trendjét.
Lakásvásárlási vagy értékesítési döntés előtt az átlagos piaci adatok önmagukban nem írják le egy konkrét ingatlan várható árát. A forrás kizárólag a két fő ingatlantípus budapesti átlagos négyzetméterárainak eltérését és irányát mutatja be.
Forrás: Origo – Gazdaság · 2026. 08. 10.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.