A hosszú forintkamatok 2026 tavasza és nyara között csaknem két százalékponttal csökkentek, miközben a piaci lakáshitelek átlagkamata egyelőre 6,4 százalék körül maradt. A korábbi tapasztalatok alapján a banki ajánlatok késleltetve követik a piaci változásokat, ezért ősszel szélesebb körben is megjelenhetnek az alacsonyabb kamatok – feltéve, hogy a kedvezőbb hozamkörnyezet tartós marad.
A hosszú kamatok már csökkentek, a lakáshiteleknél még várni kell a hatásra
A piaci lakáshitelek árazása nem közvetlenül a jegybanki alapkamathoz igazodik. A hosszabb időre rögzített, jellemzően legalább öt vagy tíz évre, illetve a teljes futamidőre fix hitelek esetében fontosabb szerepet játszanak az éven túli referenciahozamok és a bankok forrásköltsége.
A forintalapú hiteleknél az egyik meghatározó mutató a BIRS, amely leegyszerűsítve azt jelzi, milyen kamatszinten lehet több évre rögzíteni a forinthitelek kamatát a bankközi piacon. A lakáshitel kamata így a hosszú piaci kamatból és a banki felárból áll össze.
A forrásban ismertetett adatok szerint az ötéves BIRS 2026 márciusa és júliusa között 6,8 százalékról 5,0 százalékra, a tízéves mutató pedig 7,0 százalékról 4,9 százalékra esett. Ez 1,8, illetve 2,1 százalékpontos mérséklődést jelent.
Miért késik a banki átárazás?
Az MNB kutatására hivatkozó elemzés szerint a bankközi kamatok változása átlagosan mintegy négy hónap alatt épül be az új lakáshitelek kamataiba. Az átárazás nem feltétlenül egyetlen lépésben történik: az első módosítás kisebb lehet, majd további változtatások követhetik.
A késlekedéshez hozzájárulhat, hogy a bankok előre meghirdetett kondíciókkal dolgoznak, az ajánlatok módosítása adminisztratív költségekkel jár, és a hitelkérelem befogadása, elbírálása, valamint a szerződéskötés között is hónapok telhetnek el. Az intézmények emellett azt is mérlegelhetik, hogy a BIRS csökkenése tartósnak bizonyul-e.
A bankok nem azonos ütemben és nem feltétlenül azonos mértékben reagálnak. Az elemzés szerint a júliusi OTP- és az augusztus eleji CIB-kamatmérséklés már jelezheti, hogy a hosszú hozamok változása elkezdett megjelenni az ajánlatokban, de általános piaci fordulatról még korai beszélni.
A felár korlátozhatja a kamatcsökkentés mértékét
A BIRS esése önmagában nem jelenti azt, hogy a lakáshitelkamatok ugyanekkora mértékben csökkennek. A banki felár az elmúlt években történelmi összevetésben alacsony szintre került, és a forrás szerint európai összehasonlításban is a legalacsonyabbak közé tartozik.
A felár fedezi többek között a hitelezés kockázatait, a működés és az értékesítés költségeit, valamint a bank nyereségét. Emiatt a lakáshitel kamata és a BIRS különbsége nem tekinthető a bank tiszta profitjának.
A forrás szerint a koronavírus-járvány előtti években jellemzően 2–3 százalékpontos, a 2010-es évek első felében pedig gyakran 3–6 százalékpontos felár volt megfigyelhető. A magas infláció és a gyors kamatemelkedés időszakában a lakáshitelkamatok nem követték teljesen a hosszú hozamok emelkedését, így a felár 2022 végétől időnként nulla közelébe vagy negatív tartományba került.
Ha a hosszú hozamok alacsonyabb szinten maradnak, a bankoknak lehet mozgásterük a kamatok csökkentésére. Ugyanakkor a korábban beszűkült felár egy részét is visszaépíthetik, ezért a mintegy két százalékpontos BIRS-esésből várhatóan nem következik ugyanekkora, általános lakáshitelkamat-csökkenés.
A forint kamatkörnyezete is meghatározza a hitelkamatokat
A magyar lakáshitelek magasabb nominális kamata önmagában nem mutatja meg, hogy a banki árazás mennyire kedvező. Az összehasonlítást az adott pénznem hosszú piaci kamatához viszonyítva érdemes értelmezni, mivel a forint, az euró és a zloty kamatkörnyezete eltérhet.
A forrásban szereplő 2026. júniusi adatok alapján a magyar piaci lakáshitelek kamatfelára az uniós mezőny legalacsonyabb értékei között volt. Egy korábbi MNB-számítás szerint 2025 második negyedévében Magyarországon volt a második legalacsonyabb az új lakáshitelek felára a vizsgált 21 uniós ország között.
Az összevetést befolyásolhatja a hiteltermékek összetétele, a kamatrögzítés hossza és a választott referenciahozam. A forrás összképe szerint ezért a hazai lakáshitelek magasabb kamata mögött elsősorban a forint magasabb kamatkörnyezete áll, nem pedig kiugró banki felár.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Aki lakásvásárlás vagy hitelfelvétel előtt áll, annak számolnia kell azzal, hogy ősszel több bank módosíthatja lefelé a piaci lakáshitelek kamatait, ha a hosszú forintkamatok alacsony szintje tartós marad.
Nem biztos azonban, hogy minden bank egyszerre vagy azonos mértékben változtatja meg az ajánlatait. A banki kondíciók és az egyedi kedvezmények között már most is lehetnek különbségek.
Az elemzés szerint fél százalékpontnyi kamatkülönbség egy átlagos lakáshitelnél a teljes futamidő alatt több millió forinttal módosíthatja a visszafizetendő összeget. Emiatt nemcsak az általános piaci átlagot, hanem az adott bank ajánlatának teljes feltételrendszerét is érdemes összevetni.
A későbbi kamatcsökkentésre való várakozás nem jelent automatikusan kedvezőbb teljes hitelfeltételt. A kamatok alakulását a hosszú piaci hozamok tartóssága, az infláció, a nagy jegybankok kamatpályája és a geopolitikai feszültségek miatt változó energiaárak is befolyásolhatják.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon · 2026. 08. 05.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.