2027-től az új lakások általános áfakulcsa ismét 27 százalékra emelkedik, de az átmeneti szabályok miatt nem minden projektet érint azonnal ugyanúgy a változás. Azok a fejlesztések, amelyeknél 2026. december 31-ig véglegessé válik az építési engedély, bizonyos feltételek mellett 2030 végéig alkalmazhatják az 5 százalékos kulcsot az addig teljesített értékesítéseknél.
Mi a határidő és kiket érint?
Az átmeneti szabály lényege, hogy az 5 százalékos áfa nem kizárólag a 2026 végéig értékesített új lakásoknál maradhat elérhető. Azoknál a projekteknél is alkalmazható lehet 2030. december 31-ig, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, és teljesülnek az átmeneti rendelkezés feltételei.
A határidő elsősorban a lakásfejlesztők számára jelent fontos mérföldkövet. Egy most induló engedélyezési folyamatnál a hiánypótlás vagy az elhúzódó ügyintézés is veszélyeztetheti, hogy a projekt időben teljesítse a feltételeket. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint ezért a fejlesztőknek már az engedélyezési folyamat során számolniuk kell az időzítés kockázatával.
Élénk engedélyezés, lassuló adásvételi forgalom
A forrásban ismertetett KSH-adat szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt, ami mintegy 30 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest. Az év végi áfahatáridő további ösztönzést adhat a fejlesztőknek, mivel a feltételt nem teljesítő projektek későbbi értékesítése már a 27 százalékos általános kulcs alá kerülhet.
A lakáspiaci kereslet ugyanakkor nem mutat ugyanolyan erőt. Az MNB adatai alapján 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció történt, mint egy évvel korábban. A Duna House becslése szerint augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, 13 százalékkal kevesebb, mint júliusban. Ez az idei év második legalacsonyabb havi értéke volt.
A használtlakás-piacon több szegmensben nőtt az alku mértéke, hosszabbodtak az értékesítési idők, és egyes részpiacokon az árak mérséklődése is megjelent. Mindez arra utal, hogy a vevők az árakra érzékenyebben reagálnak, mint a korábbi, gyors drágulással jellemzett időszakban.
Nem biztos, hogy a teljes áfanövekedés megjelenik az árakban
A 27 százalékos áfakulcs elméletben jelentős különbséget okozhat. A forrás példája szerint egy bruttó 100 millió forintos, jelenleg 5 százalékos áfával értékesített új lakás ára közel 21 millió forinttal lenne magasabb, ha ugyanarra a nettó árra 27 százalékos áfa rakódna, és a teljes többletet a vevő fizetné meg.
Ez azonban csak az elméleti árhatást mutatja. Lassuló és árérzékenyebb piacon a fejlesztők nem feltétlenül tudják teljes egészében áthárítani a magasabb adót a vásárlókra. Ha a kereslet nem fogadja el a megemelt árat, annak egy részét a fejlesztőknek kell kigazdálkodniuk.
A tényleges eladási árakat ezért az áfa mellett a kereslet, az építési és finanszírozási költségek, valamint a projektek jövedelmezősége együtt alakíthatja. A 2027-től párhuzamosan jelen lévő 5 és 27 százalékos áfájú projektek között emiatt jelentős árkülönbségek alakulhatnak ki, de az árak emelésének korlátot szabhat a gyengébb kereslet.
Az Otthon Start feltételeihez közeli ingatlanok lehetnek érzékenyek
A magasabb áfa akkor is nehezítheti a finanszírozást, ha az áremelkedés kisebb az elméleti maximumhoz képest. Ez különösen azoknál az új lakásoknál lehet fontos, amelyek közel vannak az Otthon Start Program értékhatáraihoz.
A forrás szerint a programban a felvehető hitel legfeljebb 50 millió forint, a lakások négyzetméterára legfeljebb bruttó 1,5 millió forint lehet. A vételár lakás esetében nem haladhatja meg a 100 millió, családi háznál pedig a 150 millió forintot.
Egy áremelkedés ezért egyes ingatlanokat kivezethet a program feltételeinek megfelelő körből. A vevő szempontjából nemcsak az számíthat, hogy mennyivel nő a lakás ára, hanem az is, hogy az új ár mellett teljesülnek-e még a program értékhatárai. A forrás alapján a konkrét jogosultságot és a finanszírozhatóságot a banki, illetve programfeltételek együttes vizsgálata dönti el.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A 2026 végéig tartó határidő elsősorban a fejlesztési projektek engedélyezését érinti, nem azt jelenti, hogy minden új lakást eddig kell megvásárolni.
Új lakás keresésekor érdemes külön figyelni arra, hogy az adott projekt milyen áfakulccsal értékesíthető, és az átmeneti szabály feltételei vonatkozhatnak-e rá 2030 végéig.
Az Otthon Start Program értékhatáraihoz közeli ingatlannál egy kisebb áremelkedés is lényeges lehet, ezért az ár mellett a négyzetméterárat és a teljes vételárat is vizsgálni kell.
A 27 százalékos áfa elméleti többlete nem feltétlenül jelenik meg teljes egészében a vételárban, mert a kereslet és a fejlesztők költségviselése is befolyásolhatja az árazást.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon · 2026. 09. 21.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.