2027-től ismét 27 százalékos áfa vonatkozhat az új lakásokra, miközben bizonyos beruházások 2030 végéig még az 5 százalékos kulccsal értékesíthetnek. A határidő elsősorban azokat a fejlesztéseket érinti, amelyek építési engedélyeinek 2026. december 31-ig véglegessé kell válniuk.
Két áfakulcs jelenhet meg egyszerre a piacon
Az új lakások értékesítésénél 2027-től ismét a 27 százalékos áfakulcs lesz az irányadó, de az átmeneti szabályok miatt nem minden beruházás kerül azonnal ebbe a körbe. Azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, az 5 százalékos áfa a forrás szerint a 2030. december 31-ig teljesített értékesítéseknél is alkalmazható.
A változás ezért nem egyetlen időpontban és nem minden új lakásnál azonos módon jelenhet meg. 2027-től egymás mellett lehetnek jelen az 5 százalékos kulcsot megtartó, korábban engedélyezett projektek és az új, már 27 százalékos áfával értékesített fejlesztések. Ez az eltérő adóteher az árak között is különbséget okozhat.
A fejlesztési engedélyezés időzítése felértékelődhet
A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint egy most induló engedélyezési eljárásnál a hiánypótlás vagy az ügyintézés elhúzódása is veszélyeztetheti a december végi határidő teljesítését. A beruházóknak így nem pusztán az építkezés megkezdését, hanem az engedély véglegessé válását is figyelembe kell venniük.
A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt. Ez mintegy 30 százalékkal több az egy évvel korábbinál. A forrás értékelése szerint az év végi határidő további ösztönzést adhat a fejlesztőknek, mivel a feltételeknek nem megfelelő projektek értékesítéseire már a magasabb áfakulcs vonatkozhat.
Az áfa teljes áthárítása jelentős elméleti drágulást okozna
A forrás egy 100 millió forintos példán keresztül érzékelteti a különbséget. Ha egy jelenleg, 5 százalékos áfával bruttó 100 millió forintért kínált új lakás esetében a teljes adókülönbözetet a vevő viselné, az ingatlan csaknem 21 millió forinttal kerülne többe.
Ez azonban elméleti árhatás. A lassuló és árérzékenyebb piacon a fejlesztők nem feltétlenül tudják teljes egészében beépíteni a többletköltséget a vételárba. Ha a vevők nem fogadják el a magasabb árakat, a különbözet egy része a beruházóknál maradhat, ami a projektek jövedelmezőségét befolyásolhatja.
A kereslet és a támogatási korlátok is számítanak
A piaci adatok a kereslet mérséklődésére utalnak. Az MNB szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció történt, mint egy évvel korábban. A Duna House becslése alapján augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 13 százalékos visszaesés júliushoz képest. A használt lakásoknál több szegmensben nőtt az alku mértéke, hosszabbodott az értékesítési idő, egyes részpiacokon pedig az árak is mérséklődtek.
A drágulás a finanszírozást is nehezítheti azoknál az ingatlanoknál, amelyek közel vannak az Otthon Start Program forrásban ismertetett értékhatáraihoz. A programban legfeljebb 50 millió forint hitel vehető fel, a négyzetméterár felső határa 1,5 millió forint, a vételárplafon pedig lakásnál 100, családi háznál 150 millió forint. Egy áremelkedés miatt egyes ingatlanok kikerülhetnek a feltételeknek megfelelő körből. A forrás ugyanakkor nem részletezi, hogy az egyes konkrét ügyletekben pontosan miként kell alkalmazni az átmeneti áfaszabályokat.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A 2027-től tervezett újlakás-vásárlásnál érdemes külön kezelni az ingatlan vételárát, az alkalmazott áfakulcsot és az engedélyezési státuszt. A forrás alapján nem minden beruházásnál lesz azonos az adózási helyzet.
A 2026. december 31-i határidő a forrás szerint az építési engedély véglegessé válásához kapcsolódik. Egy beruházás megítélésénél ezért az engedélyezési eljárás aktuális állapota és az esetleges hiánypótlás is lényeges lehet.
Ha a kiszemelt ingatlan ára valamely támogatási vagy hitelprogram értékhatárához közelít, az áfa miatt bekövetkező vételár-változás befolyásolhatja a program feltételeinek teljesülését. A konkrét jogosultságot és a finanszírozhatóságot az érintett szolgáltatóval kell ellenőrizni.
Az 5 és a 27 százalékos áfával kínált új lakások összehasonlításakor nem elegendő csak a meghirdetett vételárat nézni: az adótartalom, az értékesítés teljesítési időpontja és a projekt engedélyezési háttere is külön vizsgálatot igényel.
Forrás: Index – Gazdaság · 2026. 09. 21.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.