Az Otthon Start elindulása után jelentősen nőtt a magas hitelfedezeti mutatóval felvett lakáshitelek aránya. A változás különösen a vidéki és az 50 év alatti hitelfelvevőknél volt látványos, miközben egy banki értékbecslés a tervezettnél jóval nagyobb saját forrást tehet szükségessé.
Egyre több új lakáshitel finanszírozza az ingatlan nagy részét
A hitelfedezeti mutató, vagyis a HFM azt fejezi ki, hogy a felvett hitel mekkora részt képvisel a bank által meghatározott ingatlanértékhez képest. Ha egy lakást a bank 50 millió forintra értékel, és 30 millió forint hitelt nyújt rá, a HFM 60 százalékos. 35 millió forintos hitelnél ugyanez az arány 70 százalék.
Az MNB adatai szerint 2025 áprilisában a lakáshitel-szerződések 28 százalékánál haladta meg a HFM a 70 százalékot. 2026 márciusára ez az arány 45,5 százalékra emelkedett, vagyis az új szerződések közel felénél a hitel már az ingatlan banki értékének több mint 70 százalékát tette ki. A 80 százalék feletti kategória a szerződések darabszámának 15,1 százalékát adta.
A forrásban ismertetett adatok szerint az Otthon Start elindulása után a változás vidéken volt a legszembetűnőbb. Használt lakások vásárlásánál 2025 tavaszán országosan nagyjából 60 százalékos HFM volt jellemző, a fővároson és Pest vármegyén kívüli területeken pedig körülbelül 63 százalékos értéket mértek. 2025 októberére az országos mutató 70 százalék fölé, vidéken pedig 73 százalék fölé került.
A vidéki és a fiatalabb vásárlóknál a legmagasabb az arány
2026 első negyedévében Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében 72,0 százalékos átlagos HFM-et mértek, Komárom-Esztergom vármegyében pedig 71,9 százalékot. Pest vármegyében ezzel szemben 64,1 százalék volt az átlag. A forrás szerint a magasabb vidéki hitelarányt önmagában nem magyarázza a lakásárak és a keresetek viszonya.
A KSH adatai alapján 2026 első negyedévében egy használt lakás átlagára Budapesten 69,1 millió forint volt. A Budapest és Pest vármegye nélküli régiókban 22,3 és 41,4 millió forint közötti átlagárakat közöltek. A fővárosi bruttó átlagkereset közel 969 ezer forint volt havonta, míg a vidéki régiókban 638–720 ezer forint közötti érték szerepelt az összevetésben.
Életkor szerint szintén nagy elmozdulás látható. A Budapest és Pest vármegye területén élő 18–30 évesek átlagos HFM-je az Otthon Start előtt 63 százalék volt, majd 71 százalékra nőtt. Vidéken a 18–30 éveseknél 66-ról 75 százalékra, a 31–40 éveseknél 61-ről 69 százalékra, a 41–50 éveseknél pedig 56-ról 65 százalékra emelkedett az érték.
A kedvezőbb kamat nagyobb hitel felvételét is lehetővé teheti
A magasabb HFM mögött nemcsak a kisebb önerő lehetősége állhat, hanem az Otthon Start kedvező kamata is. A forrásban idézett Bankmonitor-számítás szerint 25 éves futamidőnél egy 50 millió forintos Otthon Start hitel havi törlesztése mintegy 237 ezer forint lehet, míg 6,5 százalékos kamat mellett ugyanez közel 338 ezer forint.
Az alacsonyabb kamat így azonos havi törlesztési szint mellett nagyobb hitelösszeg felvételét is lehetővé teheti. A forrás szerint bizonyos esetekben még több mint 20 százalékos lakásár-emelkedés mellett is alacsonyabb lehetett az Otthon Starttal finanszírozott vásárlás havi törlesztése, mint korábban egy piaci hitelé.
A magasabb hitelarány önmagában nem feltétlenül jelent problémát: a forrás szerint megfelelő jövedelem mellett egy nagyobb hitel is törleszthető lehet. Ugyanakkor minél nagyobb a kölcsön aránya az ingatlan értékéhez képest, annál kisebb pénzügyi mozgástér marad a vásárlónál.
Nem a vételár, hanem a banki értékbecslés lehet a döntő
A 70 százalékos HFM azt jelenti, hogy egy 60 millió forintra értékelt ingatlanhoz legfeljebb 42 millió forint hitel társulhat ezen az arányon. 75 százalékos mutatónál ugyanez 45 millió forint. A HFM alapja azonban nem automatikusan a szerződésben szereplő vételár, hanem a bank által megállapított forgalmi érték.
A forrás szerint elsőlakás-vásárlóknál, forinthitel esetén és bizonyos feltételek mellett akár 90 százalékos HFM is megengedett lehet. Ez elméletileg 10 százalékos önerőt jelenthet, miközben más hitelfelvevőknél a főszabály továbbra is 80 százalék.
Ha egy lakás vételára 60 millió forint, a vevő pedig 6 millió forint saját pénzzel rendelkezik, akkor 60 millió forintos banki érték mellett a 90 százalékos HFM elméletileg elegendő lehet az 54 millió forintos hitelhez. Ha azonban a bank csak 55 millió forintra értékeli az ingatlant, a maximális hitel 49,5 millió forintra csökkenhet. Ebben a példában már 10,5 millió forint saját forrás kellene, vagyis 4,5 millió forinttal több a kezdetben tervezettnél. A különbség egy már kifizetett foglaló teljesítését is nehezítheti, ha nincs megfelelő tartalék.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A vételárhoz igazított önerő önmagában nem feltétlenül elegendő, mert a hitelkeretet a bank által megállapított ingatlanérték is befolyásolja.
Különösen kisebb saját forrás mellett fontos a szükséges finanszírozás előzetes tisztázása, még a foglaló kifizetése előtt. A forrás szerint bankonként eltérhet a hitelbírálat, az elfogadható jövedelem és az ingatlan finanszírozhatóságának megítélése.
A 70–75 százalékos HFM nem azonos automatikusan a 30–25 százalékos önerővel, mivel a mutató alapja a banki értékbecslés, amely eltérhet a tényleges vételártól.
A magasabb hitelösszeg és az alacsonyabb kamat mellett is érdemes számolni azzal, hogy a nagyobb hitelarány szűkebb pénzügyi mozgásteret hagyhat. A konkrét hitelösszegről és a végleges feltételekről minden esetben a hitelező dönt.
Forrás: Pénzcentrum – Hitel · 2026. 09. 22.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.