Egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlása 10 millió forintos megtakarítással az Otthon Start konstrukció mellett a vizsgált 19 városból 18-ban beleférhetett a nettó mediánkereset felébe. Piaci lakáshitelnél azonban már csak hat városban maradt ez alatt a havi törlesztőrészlet, Budapesten pedig a hitel és az első évre elosztott vagyonszerzési illeték együtt a mediánbér nagy részét elvitte volna.
Eltérő jövedelmek és lakásárak mellett vizsgálták a lehetőségeket
A Bankmonitor elemzése azt vizsgálta, hogy a 2026 első félévére vonatkozó megyei nettó mediánkeresetekből finanszírozható-e egy 50 négyzetméteres lakás Budapesten és a megyeszékhelyeken. A számítás minden esetben 10 millió forint megtakarítással, vagyis ennek megfelelő önerővel készült.
Az adatokhoz a KSH kereseti statisztikáit és az ingatlan.com augusztusi kínálati átlagárait használták. A lakásáraknál 5 százalékos alkuval számoltak. Így egy 50 négyzetméteres fővárosi lakás becsült vételára 57,9 millió, Salgótarjánban pedig 16,4 millió forint lett.
A vizsgált időszakban Budapesten volt a legmagasabb nettó mediánkereset, 503 174 forinttal. Győr-Moson-Sopron vármegyében 450 921, Komárom-Esztergom vármegyében 449 662 forint volt ez az érték. A legalacsonyabb adat Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyéhez tartozott 339 938 forinttal, Nógrádban 343 671, Békésben pedig 349 049 forintot mértek.
Az Otthon Start mellett 18 városban maradt a törlesztő a határ alatt
A számítás két finanszírozási formát hasonlított össze: a 25 éves futamidejű, fix 3 százalékos Otthon Start hitelt és a 20 éves futamidejű, 6,88 százalékos kamatozású piaci lakáshitelt. Azt nézték, hogy a 10 millió forintos megtakarításon felül szükséges hitel havi törlesztése eléri-e a nettó mediánkereset felét.
Az Otthon Start konstrukcióval a 19 vizsgált város közül 18-ban maradt a törlesztőrészlet a helyi nettó mediánbér felének megfelelő szint alatt. A forrás szerint egyedül Debrecenben nem teljesült ez a feltétel: az 52,4 millió forintos, alku utáni vételárhoz 42,4 millió forint hitel kellett volna, amelynek havi 201 025 forintos törlesztése a helyi mediánkereset 50,8 százalékát tette ki.
Budapesten a 57,9 millió forintos becsült vételárból 10 millió forintot fedezett volna a megtakarítás, így 47,9 millió forintos hitelre lett volna szükség. Ennek havi törlesztőrészlete 227 303 forint, ami az 503 174 forintos nettó mediánkereset 45,2 százaléka. A forrás szerint ebben az esetben a szükséges hitelösszeg és az átlagos négyzetméterár is a programban jelzett korlátokon belül maradt.
Piaci hitelnél sokkal szűkebb a mozgástér
A piaci lakáshitellel készült számítás jóval magasabb havi terhet mutatott. A 19 városból csak Tatabányán, Salgótarjánban, Szekszárdon, Szolnokon, Miskolcon és Békéscsabán maradt a törlesztőrészlet a nettó mediánkereset fele alatt.
Budapesten a piaci hitel havi törlesztése 368 178 forint lett volna, ami a nettó mediánkereset 73,2 százalékának felel meg. Debrecenben 325 613 forintos havi törlesztővel számoltak, ez a helyi mediánbér 82,3 százaléka volt.
A két finanszírozási mód közötti eltérés nemcsak a kamatozásból, hanem a futamidőből és az eltérő hitelkonstrukcióból is adódik. Az elemzés ugyanakkor nem jelentette azt, hogy egy adott jövedelmű érdeklődő ténylegesen megkapná a számításban szereplő hitelt.
Az első évben az illeték is jelentős havi terhet jelenthet
A lakásvásárlás költsége nem merül ki a hitel törlesztésében. A számítás a vételár után fizetendő 4 százalékos vagyonszerzési illetékkel is kalkulált, amelyet az első év terhének bemutatásához 12 havi részletre osztottak fel.
Budapest esetében a 57,9 millió forintos lakás után mintegy 2,3 millió forintos illetékkel számoltak. Ez havi 193 110 forintot jelentett volna. Az Otthon Start 227 303 forintos törlesztőrészletével együtt a két tétel havi 420 413 forintos kiadást eredményezett volna.
Az 503 174 forintos nettó mediánkeresetből így 82 761 forint maradt volna minden más kiadásra az első évben. A forrás szerint Szegeden 37 984, Veszprémben 60 122, Nyíregyházán 60 463, Kecskeméten pedig 62 433 forint maradt volna havonta a törlesztés és az illetékrészlet után.
A bérleti díjak összevetése sem ad automatikus választ
Az elemzés a medián albérleti díjakat is összehasonlította a helyi nettó mediánkeresetekkel. Hat városban haladta meg a lakbér a kereset felét: Debrecenben a 220 ezer forintos mediánlakbér a jövedelem 55,6 százalékát, Budapesten a 260 ezer forintos lakbér 51,7 százalékát tette ki. Nyíregyházán, Kecskeméten, Veszprémben és Szegeden szintén 50 százalék feletti arányt számoltak.
A forrás szerint az Otthon Start havi törlesztőrészlete mind a 19 vizsgált városban alacsonyabb volt a helyi medián bérleti díjnál. Ez önmagában nem bizonyítja, hogy a vásárlás kedvezőbb döntés, mert a bérelt és a megvásárolható ingatlan elhelyezkedése, állapota és minősége eltérhet.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A számítások azt mutatják, hogy ugyanaz a 10 millió forintos megtakarítás és egy mediánkereset városonként nagyon eltérő terhet jelenthet. A lakás ára, a szükséges hitelösszeg, a kamat és a futamidő együtt határozza meg a havi kiadást.
Az első évben különösen fontos figyelembe venni a vagyonszerzési illetéket is. A forrásban szereplő példák szerint ennek havi részlete több városban jelentősen növelte volna a hitel mellett fennmaradó terhet.
A nettó mediánbérre épülő számítás nem helyettesíti az egyedi hitelbírálatot. A tényleges lehetőségeket a választott ingatlan, a hitel feltételei, a jövedelmi és egyéb pénzügyi körülmények, valamint a banki döntés befolyásolhatják.
A bérleti díj és a hiteltörlesztés puszta összevetéséből sem következik automatikusan, hogy a vásárlás vagy a bérlés kedvezőbb. Az ingatlanok állapota, elhelyezkedése és minősége is számít, ezekre a bemutatott számítás nem adott részletes bontást.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon · 2026. 09. 18.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.