Egy év után mérlegen az Otthon Start: sok vevő belépett, de a lakások nem lettek olcsóbbak

Az Otthon Start Program első évében 56 ezer szerződés alapján mintegy 2000 milliárd forint kedvezményes lakáshitelt helyeztek ki. A legfeljebb 3 százalékos kamat sok elsőlakás-vásárlónak könnyebbé tette a finanszírozást, ugyanakkor a kereslet élénkülése hozzájárult az árak emelkedéséhez, miközben a megfizethető kínálat csak lassan bővült.

Jelentős hitelvolumen és új vevői kör

Az Otthon Start Program 2025. szeptember 1-jén indult. A konstrukció első otthonukat keresőknek legfeljebb 50 millió forintos, maximum 25 éves futamidejű, a teljes futamidő alatt rögzített, legfeljebb 3 százalékos kamatú hitelt kínálhatott, akár 10 százalékos önerő mellett.

A programhoz 100 millió forintos lakásár-, illetve családi házaknál, tanyáknál és birtokközpontoknál 150 millió forintos értékhatár, valamint 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát kapcsolódott. Az elsőlakás-vásárló fogalmának tágabb értelmezése miatt azonban nem kizárólag azok kerülhettek be, akik korábban egyáltalán nem rendelkeztek ingatlannal.

A Magyar Nemzeti Bank augusztus közepéig összesített adatai szerint 56 ezer szerződést írtak alá, összesen mintegy 2000 milliárd forint értékben. Ez megközelítőleg 35 millió forintos átlagos hitelösszeget jelentett szerződésenként. A tipikus igénylő 33–34 éves volt.

A program hatására az elsőlakás-vásárlók aránya Budapesten egy év alatt 25-ről 40 százalékra emelkedett. Országosan a korábbi 15–20 százalékos szintről 35–40 százalék közelébe nőtt ez az arány. Ez arra utal, hogy a konstrukció olyan vevőket is a piacra hozott, akik korábban hosszabb ideig maradhattak volna a bérleti piacon.

A kedvezmény egy része megjelent az árakban

A program bejelentése után már a tényleges hitelindulás előtt megugrott az érdeklődés az eladó lakóingatlanok iránt. 2025 augusztusában országosan 50,6 százalékkal több telefonos érdeklődés érkezett, mint egy évvel korábban. A növekedés a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban közel 64 százalékos, Budapesten 49 százalékos, a községekben pedig csaknem 40 százalékos volt.

A kereslet kezdeti hulláma részben előrehozta azok vásárlását, akik már közel álltak az adásvételhez, megfeleltek a feltételeknek és rendelkeztek a szükséges önerővel. Ezt követően mérséklődött a lendület: 2026 első nyolc hónapjában 18 százalékkal kevesebb érdeklődést regisztráltak az eladó lakóingatlanok iránt, mint az előző év azonos időszakában.

Az ingatlan.com adatai szerint a 2025-ös, közel 20 százalékos éves drágulás 2026 nyarára országosan 11–12, Budapesten pedig 8–9 százalékra lassult. Júliusban országosan 0,1 százalék alatti, a fővárosban 0,9 százalékos havi emelkedést mértek. Az MNB szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal nőttek a lakásárak, reálértéken pedig 19 százalékos volt a drágulás.

A területi különbségek jelentősek maradtak. 2026 augusztusában Budapesten 1,41 millió forint volt a használt lakóingatlanok átlagos kínálati négyzetméterára, Debrecenben 1,04 millió, Szegeden körülbelül 980 ezer, Salgótarjánban pedig 312 ezer forint. Emiatt a program elérhetősége nemcsak a jogosultságtól, hanem a helyi áraktól és jövedelmektől is függött.

Rekordhitelezés, nagyobb átlagos adósság

A lakáspiaci érdeklődés lassulása mellett a banki kihelyezések rekordokat döntöttek. 2026 első felében a BiztosDöntés.hu számításai szerint 1577 milliárd forint értékű új lakáshitel-szerződés született, júniusban pedig 282 milliárd forintos havi rekordot mértek. A hónapban 10 164 szerződést kötöttek.

A felfutásban meghatározó szerepe volt az átlagos hitelösszeg emelkedésének. Egy év alatt az egy ügyletre jutó átlagos lakáshitel 19,7 millióról 27,3 millió forint fölé nőtt, ami 38,4 százalékos emelkedés. Az Otthon Start-szerződéseknél az átlag körülbelül 35 millió forint volt.

A program ügyfelei átlagosan a vételár 71,1 százalékát fedezték hitelből. A piaci lakáshiteleknél ez az arány 54,4, a csok plusznál 58,1 százalék volt. A 20 százaléknál kisebb önerővel felvett jelzáloghitelek aránya is nőtt: egy év alatt darabszám szerint 15,1, összeg alapján 18,8 százalékot tett ki, szemben a korábbi néhány százalékos szinttel.

Ez nem jelent automatikusan rendszerszintű hitelkockázatot, de azt mutatja, hogy az elsőlakás-vásárlók egy része kisebb pénzügyi tartalékkal lépett piacra. Ilyen helyzetben egy esetleges ingatlanár-korrekció vagy jövedelemcsökkenés kevesebb mozgásteret hagyhat a háztartásoknak.

A kínálat bővül, de lassabban a keresletnél

A program első évében a hitelek 90 százalékát használt lakóingatlan megvásárlására vették fel. Ez segíthette a vevőket a tulajdonszerzésben, de az ilyen ügyletek közvetlenül nem növelték a lakásállományt. Az új lakások piacán ugyanakkor már megjelentek a bővülés jelei.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2026 első felében 6278 új lakást adtak át, 22 százalékkal többet az előző év azonos időszakánál. Az engedélyek és egyszerű bejelentések alapján 16 588 lakás épülhet, ami 29 százalékos növekedés. A forrás szerint ez még mindig elmarad az évi 30–35 ezres, egészségesnek tartott szinttől.

A legalább 250 lakásos, az Otthon Start árkorlátainak megfelelő otthonokat is tartalmazó fejlesztések közül eredetileg 33 projektben 20–25 ezer lakás épülhetett volna. A felülvizsgálat szerint azonban csak kilenc beruházás rendelkezett építési engedéllyel, ezek nagyjából háromezer lakást hozhatnak a piacra. A projektek kétharmada lemorzsolódott vagy bizonytalanná vált.

Az új lakásoknál júniusban 36 milliárd forintra nőtt a kamattámogatott hitelszerződések összege, közel háromszorosára a program indulása előtti havi átlagnak. A kínálat bővülése azonban önmagában nem oldja meg a megfizethetőségi problémát: a fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára már márciusban 1,85 millió forint volt, így az új kínálat jelentős része kívül eshetett a program árkorlátján.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

A program azoknak lehetett érdemi segítség, akik megfeleltek a feltételeknek, rendelkeztek önerővel, és a jövedelmük alapján vállalni tudtak több tízmillió forintos hitelt. A kedvezményes kamat önmagában nem teszi minden háztartás számára elérhetővé a lakásvásárlást.

A döntésnél nemcsak a kamatot és a maximális hitelösszeget kell figyelembe venni, hanem az ingatlan helyi árát, a szükséges önerőt, a havi törlesztés jövedelemhez viszonyított arányát és a tartalékok nagyságát is. A banki hitelbírálat eredménye egyedi, azt a program léte nem garantálja.

A kisebb önerővel vásárlók pénzügyi védőhálója szűkebb lehet. Számukra különösen fontos lehet számolni azzal, hogy az ingatlan értéke, a háztartás jövedelme vagy a kiadások alakulása kedvezőtlenül változhat.

A vevők alkupozíciója rövid távon erősödhet, mert a forrás szerint csökkent az érdeklődők száma, miközben több eladó és lassan bővülő új kínálat jelent meg. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden településen vagy minden ingatlantípusnál azonos piaci helyzet alakult ki.