Lassult a lakásárak emelkedése az Otthon Start első éve után

Az Otthon Start Program indulását követő első keresleti hullám fokozatosan lecsengett, miközben a lakásárak éves növekedési üteme is mérséklődött. A program ugyanakkor meghatározóvá vált a lakáshitelpiacon: az indulása óta megkötött lakáshitel-szerződések 80 százaléka kamattámogatott konstrukció volt.

Jelentős hitelvolumen az első évben

Az első lakás megvásárlását kedvezményes, fix 3 százalékos kamatozású hitellel segítő Otthon Start Program 2025 szeptemberében indult. A program bejelentése után a lakáspiacon gyorsan megjelent a többletkereslet, majd az első roham fokozatosan veszített az erejéből.

Az MNB legfrissebb, a forrásban ismertetett adatai szerint augusztus közepéig 56 ezer Otthon Start-hitelhez kapcsolódó szerződést írtak alá, összesen 2000 milliárd forint értékben. A konstrukció súlyát mutatja, hogy 2025 szeptembere után a megkötött lakáshitel-szerződések 80 százaléka kamattámogatott volt. A program előtt ez az arány 20 százalékot tett ki.

Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a program népszerűségében szerepet játszott az elsőlakás-vásárlók széles köre, a kamatkedvezmény, valamint az, hogy a lakásárak emelkedése különösen nehéz helyzetbe hozta az ingatlantulajdonnal még nem rendelkező vevőket. A forrás egy átlagos, 35 millió forintos, 25 évre felvett hitelnél akár 20 millió forintos kamatmegtakarítási lehetőséget említ a piaci szinthez képest, ez azonban a konstrukció és az egyéni feltételek részleteitől függő számításként értelmezendő.

A bejelentés már a program indulása előtt megmozgatta a piacot

A kereslet növekedése már a 2025. júliusi bejelentést követő hónapban láthatóvá vált. Augusztusban országosan 50,6 százalékkal több telefonos érdeklődés érkezett az eladó lakóingatlanokra, mint egy évvel korábban. A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban közel 64 százalékos, Budapesten 49 százalékos, a községekben pedig csaknem 40 százalékos volt a bővülés.

Szeptemberben még valamennyi településtípuson 29–39 százalékkal több érdeklődést mértek éves összevetésben. Ezt követően azonban fokozatosan csökkent a vásárlói aktivitás. 2026 első nyolc hónapjában az eladó lakóingatlanok iránti érdeklődések száma már 18 százalékkal maradt el az előző év azonos időszakától.

A szakértő értékelése szerint a bejelentés előrehozhatta azoknak a vásárlásoknak egy részét, amelyeknél a vevők megfeleltek a feltételeknek és készen álltak az adásvételre. Ez magyarázhatja, hogy az első kiugrás után visszafogottabb keresleti környezet alakult ki.

Mérséklődött az áremelkedés, de nagyok a területi különbségek

A kereslet változásával párhuzamosan a lakásárak növekedési üteme is lassult. Míg 2025-ben országosan közel 20 százalékos éves drágulást mértek, 2026 nyarára az éves áremelkedés 11–12 százalékra mérséklődött. Budapesten ugyanez a mutató 8–9 százalék volt.

A havi adatok még erőteljesebb változást jeleztek. Májusban országosan is csökkentek az árak, a fővárosban pedig februárban, áprilisban, májusban és júniusban is negatív havi változást mértek. Júliusban országosan 0,1 százalék alatti, Budapesten pedig 0,9 százalékos havi áremelkedést mutatott a forrásban hivatkozott lakásárindex.

Az országon belüli különbségek továbbra is jelentősek. 2026 augusztusában Budapesten a használt lakóingatlanok kínálati négyzetméterára 1,41 millió forint volt, szemben az egy évvel korábbi 1,34 millió forinttal. Debrecenben 1,04 millió, Szegeden körülbelül 980 ezer, Salgótarjánban pedig 312 ezer forintot tett ki ez az érték. Ezek kínálati árak, ezért nem azonosak szükségszerűen a tényleges adásvételi árakkal.

Az új lakások kínálata a használt ingatlanokra is hatott

A programhoz kapcsolódó kereslet az újlakás-piacot is élénkítette, amit a forrás az építési engedélyek számának növekedésével hoz összefüggésbe. Emellett 33, a program feltételeinek megfelelő lakásfejlesztést kiemelt beruházássá nyilvánítottak; ezekben nagyságrendileg 20–25 ezer lakás megépítését tervezték.

Az MNB adatai szerint az új lakások piacán 2026 nyarára vált látványossá a kamattámogatott hitelezés bővülése. A júniusban megkötött ilyen hitelszerződések összértéke 36 milliárd forintra emelkedett, ami közel háromszorosa volt a program indulása előtti átlagos havi értékeknek.

Az Otthon Start keretében megvásárolható új lakások négyzetméterára legfeljebb 1,5 millió forint lehet. A forrás szerint az ilyen árszinten megjelenő új kínálat egyes nagyvárosi környékeken fékezte a használt lakások drágulását. Budapesten különösen közel került egymáshoz az új építésű és a használt társasházi lakások árszintje, ami bizonyos területeken árkorrekciót okozott.

A program fennmaradhat, de a feltételek változhatnak

A forrás szerint a program szabályozásában 2026 augusztusáig nem történt érdemi változás. Az új kormányzat jelezte, hogy fenn kívánja tartani az első lakásvásárlók kedvezményes finanszírozásának lehetőségét, ezért a szakértői értékelés alapján a konstrukció fennmaradása tűnik valószínűbbnek.

Később azonban sor kerülhet a feltételek finomhangolására. A forrás példaként említi az első lakásvásárlók körének pontosabb meghatározását, akár életkori feltételekkel, illetve az 50 százalékos lakástulajdonra vonatkozó szabály esetleges módosításával. Ezek lehetőségek, nem bejelentett vagy hatályba lépett változások.

A következő időszakban a kereslet és a kínálat alkalmazkodása lehet meghatározó. Ha az új lakások kínálata tovább bővül, miközben a tavalyi kiugrás után normalizálódik a kereslet, erősödhet a vevőkért folyó verseny. A szakértő szerint ez 2026-ban, illetve akár 2027-ben is mérsékeltebb áremelkedést vetíthet előre, de konkrét árpálya nem állapítható meg biztosan a bemutatott adatokból.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Az Otthon Start első éve után a lakásvásárlóknak érdemes különválasztaniuk a programmal kapcsolatos jelenlegi szabályokat a későbbi esetleges módosításokról. A forrás nem számol be hatályba lépett szigorításról.

A területi árkülönbségek miatt ugyanaz a hitelösszeg eltérő lakásméretet jelenthet Budapesten, Debrecenben, Szegeden vagy Salgótarjánban. A kínálati négyzetméterárak irányadó piaci adatok, nem garantált vételárak.

A hitelszerződés megkötése előtt a jogosultsági feltételeket, a teljes visszafizetendő összeget és a banki bírálat szempontjait az aktuális hivatalos tájékoztatás alapján kell ellenőrizni. A program népszerűsége önmagában nem jelent automatikus hiteljóváhagyást.