Augusztusban enyhén élénkült a lakáspiaci kereslet, de ez még nem hozott érdemi fordulatot a tranzakciók számában. A Duna House havi jelentése szerint több szegmensben hosszabb lett az értékesítési idő, miközben az árak és az alku mértéke egyre nagyobb területi különbségeket mutat.
Több idő kell az ingatlanok eladásához
A nyár végén a lakáspiaci kereslet a júliusi mélyponthoz képest kissé erősödött. A Duna House keresletindexe 64 pontról 68 pontra emelkedett augusztusban, de ez önmagában nem növelte a lebonyolított adásvételek számát.
A jelentés szerint augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 13 százalékkal kevesebb a júliusi értéknél. A tavaly augusztusi visszaesést ugyanakkor óvatosan kell értelmezni, mert 2025 azonos hónapjában az Otthon Start Program indulása előtti rendkívüli aktivitás kiugró forgalmat eredményezett.
Az értékesítési idők több kategóriában is megnyúltak. A budai panellakások átlagosan 90, a pestiek 74 nap alatt keltek el. A használt téglalakásoknál Pesten 100, Budán 92, a belvárosban pedig 88 napos átlagot mértek. Vidéken a keleti és nyugati téglalakások is több mint 100 napot töltöttek a piacon.
A vidéki és fővárosi árak eltérően mozognak
A használt fővárosi téglalakások átlagos négyzetméterára Budán 1,6 millió, a belvárosban 1,4 millió, Pesten pedig 1,1 millió forint volt. Az éves változás nem egységesen alakult: Pesten 10, Budán 4 százalékos drágulást mértek, míg a belvárosban 3 százalékkal csökkent az átlagos négyzetméterár.
Vidéken erőteljesebb éves áremelkedés látszott. A nyugat-magyarországi téglalakások négyzetméterára 23, a kelet-magyarországiaké 15 százalékkal nőtt egy év alatt. A kelet-magyarországi városok panelpiacán 25 százalékos drágulást regisztráltak.
A számok alapján a korábban olcsóbb vidéki és panellakásos szegmensek gyorsabban zárkóztak fel, miközben Budapest legdrágább részein lassult a növekedés. A belvárosi átlagár csökkenése azt mutatja, hogy a fővárosi piac egyes részei már nem ugyanúgy reagálnak, mint az olcsóbb területek.
Nagyobb alkuval zárulhatnak az adásvételek
A hosszabb értékesítési idő több piaci szegmensben nagyobb engedménnyel járt együtt. A vidéki téglalakások adásvételeinél 6–7 százalékos, a fővárosi téglalakásoknál jellemzően körülbelül 4 százalékos árengedmény mellett születtek megállapodások.
Ez nem jelenti azt, hogy minden ingatlan esetében ugyanekkora eltérés alakult ki a meghirdetett és a végső ár között. A jelentés adatai piaci átlagokat mutatnak, ezért az egyes lakásoknál az elhelyezkedés, az állapot és az ingatlan mérete is befolyásolhatja a tárgyalások eredményét – ezek hatásáról azonban a forrás nem közöl részletes bontást.
A nyár végi helyzetben ezért felértékelődött az induló ár szerepe. Ha egy ingatlan hosszabb ideig marad a piacon, az eladó oldalán nagyobb engedményre lehet szükség az ügylet lezárásához, de a forrás alapján ez elsősorban a bemutatott szegmensek átlagos tapasztalata, nem minden konkrét ügyletre érvényes szabály.
Eltérő vevői célok Budapesten és vidéken
A megvásárolt ingatlanok összetétele is különbözött a fővárosban és vidéken. Budán a kisebb, ugyanakkor magasabb négyzetméterárú lakások kerültek előtérbe: az augusztusi adásvételek 68 százalékánál 1,6 millió forint feletti fajlagos ár szerepelt, minden negyedik tranzakció pedig 2 millió forint feletti négyzetméteráron zárult.
Vidéken nagyobb lakások felé tolódott a kereslet. A 80–100 négyzetméter közötti ingatlanok az adásvételek 21 százalékát tették ki, Pest megyében pedig a 100–120 négyzetméteres ingatlanok aránya 14 százalékra emelkedett.
Az Otthon Start hatása a vevői összetételben is érződött, és továbbra is jelentős volt az első lakásukat megvásárlók aránya. Budapesten az első otthonukat vásárlók és a befektetők egyaránt 32 százalékot képviseltek. Vidéken az első lakás vásárlása volt a leggyakoribb cél, 36 százalékos aránnyal; a nagyobb ingatlanba költözők és a befektetők egyaránt 22 százalékot adtak.
A jelentésben szereplő átlagok szerint a fővárosi vevők 92 millió forintért 71 négyzetméteres, a vidéki vásárlók pedig 55 millió forintért átlagosan 88 négyzetméteres ingatlant vettek augusztusban. Ezek összesített adatok, nem egy konkrét lakás vagy vásárló várható kiadásai.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Aki lakást vásárolna, számolhat azzal, hogy több szegmensben hosszabb ideig maradnak piacon az ingatlanok, ezért az eladási folyamat időigénye nagyobb lehet.
A meghirdetett ár és a végső vételár között a jelentésben szereplő átlagok alapján vidéken 6–7, a fővárosi téglalakásoknál körülbelül 4 százalékos eltérés is kialakulhatott. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden ingatlannál ugyanekkora alku érhető el.
A vásárlási cél és az ingatlan mérete eltérően jelenik meg Budapesten és vidéken. A fővárosi adatokban a kisebb, magasabb fajlagos árú lakások, vidéken pedig a nagyobb ingatlanok súlya volt erősebb.
Az árak összehasonlításakor érdemes külön kezelni a budai, pesti és belvárosi piacot, valamint a kelet- és nyugat-magyarországi adatokat, mert az éves változások jelentősen eltértek egymástól.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon · 2026. 09. 14.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.