A nyár végére megtorpant a korábbi gyors drágulás Budapest belvárosi használt téglalakásainak piacán. A Duna House adatai szerint augusztusban az V., VI. és VII. kerületben mért átlagos négyzetméterár éves összevetésben már alacsonyabb volt, miközben az értékesítési idő és az alku mértéke is nőtt.
Három hónap alatt fordult meg a trend
A belvárosi használt téglalakások átlagos négyzetméterára augusztusban 1,403 millió forint volt. Ez 3 százalékkal maradt el az egy évvel korábbi 1,447 millió forintos szinttől az V., VI. és VII. kerület eladásainál.
A változás azért figyelemre méltó, mert májusban még 27 százalékos éves áremelkedést mértek ugyanezen a részpiacon. A második negyedév egészében 18 százalékos volt a növekedés, júliusra azonban az éves különbség gyakorlatilag eltűnt, augusztusban pedig már csökkenést mutattak az adatok.
A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint a belvárosban néhány hónap alatt elfogyott a korábbi áremelkedés. Az elemzés ugyanakkor nem általános áresést állapít meg, hanem azt, hogy a legdrágább területeken nehezebbé vált a korábban elérhető magasabb árak érvényesítése.
A budai lakások továbbra is drágábbak
Budapest használt téglalakás-piacán augusztusban Buda számított a legdrágább részpiacnak: az átlagos négyzetméterár 1,598 millió forint volt. A belvárosi átlag 1,403 millió, a pesti pedig 1,095 millió forintot tett ki.
A budai és a pesti adatok éves alapon még emelkedést mutattak. Pesten 10, Budán 4 százalékkal volt magasabb az átlagos négyzetméterár, mint egy évvel korábban. Ez alapján a belvárosi megtorpanás nem azonos az egész budapesti használt téglalakás-piac általános visszaesésével.
Az olcsóbbnak számító területeken közben erőteljesebb drágulást mértek. Nyugat-Magyarországon a használt téglalakások átlagos négyzetméterára 23, Kelet-Magyarországon 15 százalékkal nőtt egy év alatt. A kelet-magyarországi panelpiacon 25 százalékos éves emelkedést mutatott a vizsgálat. Ennek következtében szűkültek a korábban olcsóbb és drágább részpiacok közötti árkülönbségek.
Több idő kell az értékesítéshez
A lassulás az értékesítési időkben is megjelent. A belvárosi használt téglalakások augusztusban átlagosan 88 nap alatt keltek el, míg egy évvel korábban ehhez átlagosan 81 napra volt szükség.
Pesten 79 napról 100 napra, Budán pedig 85 napról 92 napra emelkedett az átlagos értékesítési idő. A számok arra utalnak, hogy az eladóknak több időt kell hagyniuk a vevő megtalálására, mint az előző év azonos időszakában.
Az alku is nagyobb lett mindhárom budapesti részpiacon. Budán, Pesten és a belvárosban egyaránt körülbelül 4 százalékos volt az utolsó árengedmény. Ez az előző évhez képest nagyobb engedményt jelentett, vagyis a meghirdetett ár és a tényleges eladási ár között szélesebb lehetett a különbség.
Miért fontos az augusztusi adat értelmezése?
A havi átlagos négyzetméterárat befolyásolja, hogy az adott időszakban milyen ingatlanok cseréltek gazdát. Emiatt az augusztusi 1,403 millió forintos átlag önmagában nem bizonyítja, hogy a teljes belvárosi lakásállomány ára általánosan csökkent.
A több egymást követő havi adatból azonban kirajzolódik a korábbi gyors drágulás megtorpanása. Május és augusztus között az éves változás 27 százalékos emelkedésről 3 százalékos csökkenésre váltott, ezért a belvárosi eladók és vevők számára egyaránt fontos jelzés lehet a piac lassulása.
A forrásban ismertetett adatok a vizsgált eladások átlagaira vonatkoznak, ezért egyetlen konkrét lakás várható értékére vagy eladási idejére nem lehet belőlük közvetlen következtetést levonni.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A belvárosi lakást eladók számára a korábbi gyors áremelkedés már nem jelent automatikus alapot a magasabb ár érvényesítésére. A növekvő értékesítési idő és a körülbelül 4 százalékos utolsó árengedmény azt mutatja, hogy a vevők és az eladók közötti alku szerepe felértékelődött.
A vásárlók azt láthatják, hogy a belvárosi piacon több idő állhat rendelkezésre az ingatlanok összehasonlítására, miközben a meghirdetett és a tényleges eladási ár között nagyobb eltérés alakulhat ki. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden lakás ára csökken, vagy hogy minden ingatlannál ugyanekkora engedmény érhető el.
Az adatok alapján érdemes külön kezelni a belvárosi, a budai és a pesti részpiacot, valamint a vidéki téglalakások és panelek piacát. Az eltérő átlagárak és éves változások miatt a lakásvásárlás vagy -eladás megítéléséhez az adott részpiac adatai a relevánsak.
Aki hitellel kapcsolatos döntést is mérlegel, annak a forrásban szereplő lakáspiaci átlagok önmagukban nem adnak választ a finanszírozhatóságra, a havi törlesztésre vagy a banki elbírálásra. Ezeket a kérdéseket a konkrét jövedelmi és szerződéses feltételek alapján kell vizsgálni.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon · 2026. 09. 10.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.