A Duna House elemzése szerint 2026 első negyedévében látványosan nőtt a zártkerti ingatlanok iránti érdeklődés, miközben az árak is emelkedtek. A külterületi házak korábbi árhátránya szűkülhet, ám a jogi, műszaki és banki feltételek miatt a vásárlóknak továbbra is alaposan meg kell vizsgálniuk az adott ingatlant.
Áremelkedés és erősödő kereslet a külterületeken
A Duna House legfrissebb elemzése alapján a zártkerti ingatlanok piaca 2026 első negyedévében jelentősen élénkült. A társaság szerint az Otthon Start Program kiterjesztése és a 3 százalékos fix kamatú hitel lehetősége hozzájárult ahhoz, hogy a külterületi házak korábbi árkülönbsége csökkenjen a belterületi ingatlanokhoz képest.
Az elemzés 12–18 százalékos drágulást említ a szegmensben, miközben egyes eladók már 15–20 százalékkal magasabb irányárat határoztak meg. Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy minden ingatlan ennyivel drágult, mivel az irányár és a tényleges adásvételi ár eltérhet egymástól.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint miközben az országos lakáspiacon lassult az áremelkedés, a zártkertek esetében dinamikusabb drágulás volt látható. A változás hátterében az elemzés a kedvezőbb belépési árakat és a hitelfinanszírozás lehetőségét emeli ki.
Az árkülönbség még megmaradt, de szűkülhet
Az agglomerációban a forrás szerint egy zártkerti ház 55–70 millió forintos áron is elérhető lehet, míg egy hasonló adottságú belterületi családi házért 80–100 millió forintot kérhetnek. Ez a különbség továbbra is vonzóvá teheti a külterületi ingatlanokat azoknak, akik alacsonyabb vételárral keresnek házat a nagyvárosok környezetében.
Az Otthon Start programhoz kapcsolódó, a forrásban említett 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon a zártkertek esetében az elemzés szerint jellemzően nem jelent akadályt. A hitel lehetősége így olyan érdeklődőket is a piacra terelhet, akik korábban elsősorban a vételár miatt nem tudtak belterületi ingatlant választani.
A cikk szerint új vevői csoportként jelentek meg olyan fiatal értelmiségiek is, akik a hitel mellett fennmaradó forrásaikat nem kizárólag a vételárra, hanem energetikai korszerűsítésre, például napelemre vagy hőszivattyúra fordítanák. Ez azonban az elemzésben szereplő piaci megfigyelés, nem pedig minden vásárlóra érvényes tendencia.
Hol nőtt meg leginkább az érdeklődés?
A Budapest környéki települések közül Érdet, Dunakeszit és Szentendrét emeli ki a forrás. Ezeken a helyeken a zártkertek iránti érdeklődés a Duna House szerint 25–30 százalékkal haladta meg az előző évit.
Érden az elemzés egy konkrét példát is említ: egy átlagos zártkerti ház ára egy hónap alatt 63 millió forintról 70 millió forintra emelkedett. Egyetlen ingatlan vagy rövid időszak adata azonban nem alkalmas arra, hogy önmagában az egész térség ártrendjét jellemezze.
A vidéki nagyvárosok, köztük Debrecen és Győr környékén a forrás szerint az ipari beruházások miatt megemelkedő belvárosi árak is a külterületek felé terelhetik a vevőket. A kínálat felső részén ugyanakkor rendkívül magas árú ingatlanok is megjelennek: Szentjakabfán 550 millió, Balatonfüreden pedig közel 500 millió forintért kínálnak panorámás, luxus adottságú zártkerti birtokokat. Ezek a hirdetési árak nem azonosak a létrejött adásvételi árakkal.
A hitel felvétele előtt a jogi és műszaki státuszt is ellenőrizni kell
A zártkerti ingatlan kedvezőbb vételára önmagában nem jelenti azt, hogy a vásárlás egyszerűen finanszírozható. Ha az ingatlant nem vonták ki a művelés alól, a forrás szerint 60 napos kifüggesztési eljárás lassíthatja az adásvételt. Ennek időigényét már a szerződés előkészítésekor érdemes figyelembe venni.
A Duna House szakértői által ismertetett szempontok szerint a banki finanszírozásnál jelentős szerepe lehet annak, hogy az ingatlan rendelkezik-e vezetékes árammal, illetve igazolható-e az ivóvíz megfelelő minősége laborvizsgálattal. A forrás azt is állítja, hogy a kizárólag napelemes megoldásokat a bankok általában nem fogadják el fedezetként. Az egyes hitelintézetek gyakorlata azonban eltérhet, ezért ezt konkrét banki vizsgálat nélkül nem lehet általános szabályként kezelni.
Az önerőnél szintén lehet eltérés a programban említett minimum és a ténylegesen szükséges összeg között. A forrás szerint a külterületi ingatlanok óvatosabb értékbecslése miatt a 10 százalékos elvárt önerő helyett akár a vételár 25 százalékára is szükség lehet. Ez nem automatikus követelmény: a finanszírozhatóságot az ingatlan értékbecslése és a hitelező döntése befolyásolja.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A zártkerti ingatlan iránt érdeklődőnek először a tulajdoni lapot és az ingatlan-nyilvántartási besorolást kell áttekintenie. Különösen fontos annak tisztázása, hogy az ingatlan ki van-e vonva a művelés alól, mert ennek hiánya a forrás szerint kifüggesztési eljárást tehet szükségessé.
Érdemes még az adásvétel előtt ellenőrizni az áramellátást, az ivóvíz minőségét és az ingatlan műszaki állapotát. A kizárólag napelemes energiaellátás, a nem megfelelő vízellátás vagy más, külterületre jellemző sajátosság a hitelfedezeti értéket is érintheti.
A vevőnek célszerű előzetesen egyeztetnie a választott bankkal arról, hogy az adott ingatlan elfogadható-e fedezetként, milyen dokumentumokat kérnek, és milyen önerővel számolnak. A forrásban szereplő 10–25 százalékos önerőkülönbség azt mutatja, hogy a hirdetési ár alapján önmagában nem állapítható meg a szükséges saját forrás.
Az árak összehasonlításakor külön kell választani az irányárat, a becsült értéket és a tényleges vételárat. A zártkertek gyors drágulásáról szóló adatok a Duna House elemzéséből származnak, ezért egy konkrét ingatlan esetében külön értékbecslés és jogi ellenőrzés szükséges. A hitelprogram feltételeinek teljesülését minden esetben az aktuális szabályok és a bank egyedi vizsgálata alapján lehet megítélni.
Forrás: 24.hu – Otthon Start · 2026. 03. 05.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.