Budapesten 2026 első negyedévének végére 1,9 millió forint fölé emelkedett az új lakások átlagos négyzetméterára a Cordia régiós összehasonlítása szerint. A vizsgált adatok alapján Bukarestben és több lengyel nagyvárosban alacsonyabb belépési árakkal lehet találkozni, de az adók, a kivitelezési állapot, a telekárak és a bérleti piac különbségei miatt az összevetés nem merül ki a vételárakban.
Budapest drágulása kiemelkedett a vizsgált piacokon
A fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára 2026 első negyedévének végén meghaladta az 1,9 millió forintot. Ez 8 százalékkal volt magasabb a 2025 márciusában mért értéknél. A forrás szerint a budapesti árszint az uniós összevetésben is jelentős emelkedést mutatott 2015 óta, amikor a magyar ingatlanárak mintegy négyszeresükre nőttek.
Bukarestben az első negyedév átlagos devizaárfolyamaival átszámított bruttó átlagár 1,3 millió forint alatt maradt, noha éves alapon 10 százalékot meghaladó drágulást mértek. A lengyel nagyvárosok közül Varsó volt a legdrágább: ott a szerkezetkész új lakások forintra átszámított átlagos négyzetméterára március végére megközelítette az 1,7 millió forintot. Poznanban ugyanez az átlag 1,2 millió forint alatt maradt.
A vételár önmagában nem mutatja meg a belépési költséget
A lengyelországi árak értelmezésénél fontos különbség, hogy a fejlesztők jellemzően nem kulcsrakész, hanem szerkezetkész lakásokat kínálnak. A vevőnek ezért a vételáron felül további jelentős kiadásokkal kell számolnia, mire az ingatlan beköltözhető állapotba kerül.
A forrásban ismertetett összevetés szerint egy átlagos varsói vagy bukaresti projekt kivitelezési költségei 25–33 százalékkal alacsonyabbak a budapestinél. A telekáraknál azonban más a helyzet: Varsóban a telekköltség a négyzetméterárban több mint kétszer akkora tételt képvisel, mint Budapesten vagy Bukarestben.
Az adózási szabályok szintén módosítják a tényleges vételi költséget. Magyarországon az új építésű otthonokra jelenleg 5 százalékos általános forgalmi adó vonatkozik, a rozsdaövezeti lakásoknál pedig ez az adó visszaigényelhető. Lengyelországban a 150 négyzetméternél kisebb lakóingatlanokra 8 százalékos, az e fölötti alapterületre 23 százalékos kulcs érvényes. Romániában 2026 augusztusától ismét 21 százalék az általános forgalmi adó a forrás szerint.
A bérleti hozamok városonként eltérhetnek
A külföldi új lakás vásárlásának megítélésében a bérleti díjak és a helyi bérleti piac jellemzői is szerepet kapnak. A forrás szerint Lengyelországban az alacsonyabb négyzetméterárakhoz a budapesti átlaghoz hasonló vagy annál magasabb fajlagos bérleti díjak társulhatnak. A kulcsrakész állapot eléréséhez szükséges további költségeket is figyelembe vevő, euróban számított bruttó bérleti hozam 4,5–6 százalék között alakulhat.
Poznan ipari és logisztikai központként, alacsony munkanélküliséggel és mérsékeltebb újépítésűlakás-árakkal szerepel az elemzésben. Varsóban magasabbak az árak, ugyanakkor a fővárosi üzleti központi szerep miatt stabil bérleti keresletet emel ki a vizsgálat. Bukarestben a régióhoz képest alacsonyabb újlakás-árak mellett 5–6 százalékos bruttó bérleti hozamot jeleznek.
A hozamadatok bruttó értékek, ezért a forrás nem állítja, hogy ezek a vásárló tényleges, minden költség utáni megtérülését jelentik. A kiadások, az adózás, a finanszírozás, a fenntartás és az üresen álló időszakok külön is befolyásolhatják a végeredményt.
A műszaki tartalom és a vevői igények is változnak
A Cordia értékesítési igazgatója szerint Budapesten és Bukarestben az egyre melegebb nyarak miatt erősödik az igény a lakások hatékony hűtésére. Lengyelországban, különösen az ország északi részein, ez kevésbé hangsúlyos. A forrás szerint a hatékony alaprajz minden vizsgált piacon elvárás, miközben a környezettudatosság és az energiatakarékosság Lengyelországban és Romániában kisebb súllyal jelenik meg.
Lengyelország az Európai Unió tagállamai közül a forrás szerint 2026-ban vezeti be a többlakásos épületek energiahatékonysági osztályozását. Az elemzés szerint ez arra ösztönözheti a befektetőket, hogy a régi, energiapazarló lakások helyett új, energiahatékony ingatlanokat keressenek. A vizsgált piacokon közös irányként jelenik meg a jobb minőség, a magasabb felszereltség, valamint a közösségi terek, irodák, lounge-ok és gasztrobárok iránti növekvő vevői igény.
A Costa del Solon az idei márciusi átlagos négyzetméterár 7220 euró, mintegy 2,6 millió forint volt, ami közel 9 százalékos éves emelkedést jelentett. A forrás külön felhívja a figyelmet arra, hogy ott a fejlesztők hagyományosan nettó árakat közölnek, amelyekhez további 10 százalékos általános forgalmi adó járul.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A külföldi vagy budapesti új lakás árát nem érdemes kizárólag a négyzetméterár alapján összehasonlítani. A szerkezetkész és a kulcsrakész állapot közötti különbség jelentősen módosíthatja a teljes kiadást.
A számításnál külön kell kezelni a vételárat, az áfát, a befejezéshez szükséges munkákat, a berendezést és az egyéb, a forrásban nem részletezett járulékos költségeket.
Bérbeadási cél esetén a bruttó hozam nem azonos a tényleges megtérüléssel. A helyi bérleti kereslet és díjszint mellett az adózási és fenntartási tételeket, valamint az üresen állás lehetőségét is vizsgálni kell.
A külföldi ingatlanvásárlásnál az eltérő adórendszer és a devizaárfolyamok miatt az összehasonlítás eredménye változhat. A forrásban szereplő forintra átszámított adatok az első negyedév átlagos árfolyamaira épülnek.
Forrás: Index – Gazdaság · 2026. 08. 25.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.