Ősszel élénkülhet a lakáspiac az Otthon Start változásának hírére

Két hatás is erősítheti ősszel a lakásvásárlási keresletet: mérséklődtek a piaci lakáshitel-kamatok, miközben felmerült az Otthon Start feltételeinek szigorítása. A program esetleges módosítása miatt egyes vevők előrehozhatják a vásárlást, de a változtatásokról a forrásanyag nem közöl végleges döntést.

Kettős hatás mozgathatja a piacot

A nyári hónapokban a szokásosnál kevesebb, ugyanakkor céltudatosabb érdeklődő jelent meg a lakáspiacon. A forrás szerint az ősz a lakás-adásvételek számának fellendülését hozhatja, amelyet a kormányzati tervek, köztük a Wekerle-terv is támogathatnak.

A kereslet egyik lehetséges ösztönzője a piaci lakáshitelek kamatának fokozatos mérséklődése. Ezzel párhuzamosan az Otthon Start program felülvizsgálatának lehetősége is vásárlásra késztethet olyanokat, akik attól tartanak, hogy később kevésbé kedvező feltételek mellett tudják igénybe venni a konstrukciót.

A forrásban idézett szakértő szerint emiatt egyes vevők akár magasabb vételárat is elfogadhatnak, ha ezzel még a jelenlegi feltételek mellett szerződhetnek. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden ingatlan vagy minden vevő esetében ilyen döntés lenne indokolt.

Milyen szigorítások merültek fel az Otthon Startnál?

A jelenlegi szabályozás a forrás értékelése szerint a befektetők számára is kedvező lehet. A piaci várakozások alapján ezért a jövőben több ponton is szigorítás következhet, de ezek a forrásanyag szerint egyelőre lehetőségként, nem pedig végleges szabályként szerepelnek.

Felmerült a bérbeadhatóság korlátozása, háztartási jövedelmi plafon bevezetése, valamint az, hogy a kedvezményt ténylegesen az első lakásukat vásárló fiatalokra szűkítsék. A változások célja és pontos tartalma a közölt információk alapján nem ismert, ahogy az sem, hogy mikor léphetnek hatályba.

A bizonytalanság önmagában is hatással lehet a vevői döntésekre. Akik a program jelenlegi feltételeivel számolnak, igyekezhetnek korábban megkötni az adásvételt vagy elindítani a finanszírozási folyamatot. A tényleges jogosultságot azonban mindig az aktuális szabályok és a banki vizsgálat határozza meg.

Mérséklődtek a piaci hitelkamatok, de lassan érvényesülnek a kamatvágások

A forrás szerint az év elején az átlagos piaci lakáshitel-kamat 6,6–7,0 százalék között mozgott, később pedig 5,8–6,5 százalék közé csökkent. Egyedi banki ajánlatokban 5,6–5,75 százalékos kamatszintek is megjelentek.

A Magyar Nemzeti Bank alapkamat-csökkentései nem épülnek be automatikusan és azonnal a lakáshitelek árába. A bankok a referencia-kamatlábakra, köztük a BIRS-re építik rá saját működési költségeiket és az elvárt kamatmarzsot. A referencia-mutatók és az állampapírhozamok mérséklődése ugyanakkor lehetőséget teremthetett a piaci kamatok csökkentésére.

A szakértői várakozás szerint ősszel még nem érdemes 4–5 százalékos általános piaci kamatszintre számítani. A bankok egyedi kedvezményeket adhatnak a magasabb igazolt jövedelmű, illetve a fizetésüket az adott pénzintézethez utaló ügyfeleknek. A kamatot az is befolyásolhatja, ha a piaci hitelt támogatott konstrukcióval, például Otthon Start vagy CSOK Plusz hitellel kombinálják.

A kamatcsökkenés a hitelkiváltóknak is fontos lehet

A kedvezőbb kamatkörnyezet nemcsak az új lakásvásárlóknak lehet lényeges. A forrás szerint a korábban magasabb kamattal eladósodott ügyfelek, valamint a kamatstop lezárulta után piaci kamatozásra visszatérők is vizsgálhatják a hitelkiváltás lehetőségét.

Egy 7–8 százalékos kamatozású, hosszú futamidejű és nagyobb összegű kölcsön jelenlegi, körülbelül 5,8 százalékos ajánlatra cserélése a forrás szerint havonta több tízezer forintos törlesztőrészlet-csökkenést is jelenthet. A tényleges megtakarítás azonban az adott hitel összegétől, futamidejétől, kamatperiódusától és a kapcsolódó költségektől függ.

A hitelkiváltásnál az új kölcsön felvételének és a régi lezárásának egyszeri díjait is figyelembe kell venni. A forrásban ismertetett pénzügyi ökölszabály alapján az egy éven belül megtérülő költség kedvezőbb megítélés alá eshet, kétéves megtérülésnél viszont részletesebb mérlegelés szükséges. Ez általános szempont, nem személyre szabott döntési javaslat.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

A lakásvásárlást tervezőknek érdemes különválasztaniuk a már kihirdetett feltételeket az Otthon Start esetleges szigorításáról szóló piaci várakozásoktól. A forrás nem közöl végleges döntést a változtatásokról, ezért a jogosultságot és a hatályos szabályokat az ügylet előtt ellenőrizni kell.

A piaci kamatok összehasonlításánál nem elegendő csak a kamatszintet figyelni. Fontos lehet az igazolt jövedelem, a fizetés bankhoz utalása, a támogatott konstrukciókkal való kombinálhatóság, valamint a teljes visszafizetendő összeg és a kapcsolódó díjak.

Hitelkiváltás előtt a meglévő kölcsön lezárási költségeit és az új hitel egyszeri kiadásait össze kell vetni a várható kamatmegtakarítással. A banki ajánlatok és az egyedi kedvezmények ügyfelenként eltérhetnek, ezért a végleges feltételekről a finanszírozó pénzintézet adhat tájékoztatást.

A gyorsított vásárlási döntés kockázatot hordozhat, ha kizárólag egy esetleges szabályváltozás miatti félelemre épül. Az ingatlan vételára, a szükséges önerő, a jövedelemhez igazodó törlesztés és a banki bírálat egyaránt meghatározó lehet.