A budapesti lakáspiac drágulása az elmúlt évtizedben jelentősen átalakította a kerületek közötti árviszonyokat. A korábban olcsóbb peremkerületek több helyen sokkal gyorsabban drágultak, mint a magas árú belvárosi városrészek, miközben a legfrissebb adatok már a piac lassulására utalnak.
Lassabb ütemben nőnek a fővárosi lakásárak
A budapesti lakásárak éves összevetésben továbbra is emelkedést mutatnak, a drágulás üteme azonban egy számjegyűre lassult. A Magyar Nemzeti Bank a második negyedévben minimális árcsökkenést is regisztrált, ami a forrás szerint ritka jelenségnek számít a hazai lakáspiacon.
A keresletet több tényező is mérsékelheti. A fővárosi árszintek magasak, a befektetők jelenléte elmarad a korábbi időszakhoz képest, emellett az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-limitje is szűkítheti az érintett ingatlanok körét. A támogatások által fűtött, tavaly őszi és idei év eleji élénkülést követően a piac csendesebb szakaszba lépett.
Tíz év alatt 320 százalékos összesített drágulás
2015 és 2025 között a budapesti lakások ára összesítve 320 százalékkal emelkedett. Ez a változás nem egyformán érintette a városrészeket: a korábban olcsóbb kerületek több esetben jóval gyorsabban zárkóztak fel, mint a már eleve magas árszintű belső kerületek.
2015-ben az V. kerületben voltak a legmagasabbak az árak, amelyek csaknem háromszorosan haladták meg a legolcsóbbnak számító XXIII. kerület árszintjét. 2025-re ez a különbség a kétszeres szint alá csökkent. A területi árolló tehát látványosan szűkült, bár a fővároson belüli árkülönbségek továbbra is jelentősek.
Belváros-Lipótváros megőrizte vezető helyét: átlagos négyzetméterára meghaladta az 1,6 millió forintot. A belvárosi kerületekben ugyanakkor a magas bázisár és a nagy volumenű megújulás hiánya korlátozta a további, kiugró növekedés lehetőségét.
Soroksár drágult a legnagyobb mértékben
A vizsgált tíz év legnagyobb arányú drágulását Soroksár produkálta: ott az árak több mint ötszörösükre emelkedtek. A VIII. és a X. kerületben is kiemelkedő volt a növekedés.
A felzárkózásban szerepet játszhattak az alacsonyabb kiinduló árak, a nagyszabású városrehabilitációs programok és a nagy számban megjelenő új építésű projektek. Ezek a folyamatok a használt lakások értékére is hatással voltak. Józsefváros például az új lakóparkoknak köszönhetően előrébb lépett a kerületek presztízsrangsorában.
Irányítószám-szinten is hasonló kép rajzolódik ki. A legnagyobb, egyes esetekben akár hatszoros áremelkedést a kezdetben legolcsóbb dél-pesti zónák, valamint a panellakásokkal sűrűn beépített területek mutatták. A forrás szerint a pörgő lakáspiac jellemzően kedvezett az olcsóbb városrészek felzárkózásának.
A belváros egyes részei vesztettek a korábbi előnyükből
A VI. kerület pozíciója romlott a vizsgált időszakban. Ennek egyik magyarázata, hogy az árakat korábban felhajthatták a befektetési és rövid távú kiadási célú vásárlások. A koronavírus-járvány után megváltozott lakossági preferenciák szintén hatással lehettek a kerület helyzetére.
A legdrágább belvárosi kerületekben arányaiban kisebb volt a növekedés, mint a peremkerületekben. A magas kezdeti árszint mellett a nagyobb léptékű megújulás hiánya is fékezhette a további drágulást. Ez hozzájárult ahhoz, hogy az egykor olcsóbb városrészek közelebb kerüljenek a fővárosi árlista élmezőnyéhez.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A budapesti lakásvásárlóknak az adatok alapján nemcsak az aktuális négyzetméterárat érdemes figyelembe venniük, hanem azt is, hogy az adott kerület vagy irányítószám milyen pályát járt be az elmúlt években. A korábban olcsóbb területek több helyen jelentősen drágultak, ezért a kerületek közötti árkülönbség önmagában már kevésbé írja le a piacot.
A lassuló növekedés és a második negyedévben mért minimális árcsökkenés nem jelenti azt, hogy minden ingatlan ára azonos módon változik. A forrás adatai kerületi és területi különbségeket mutatnak, ezért egy konkrét lakás értékét ezekből önmagában nem lehet megállapítani.
Az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-limitje a forrás szerint visszafoghatja a keresletet az érintett ingatlanoknál. A támogatási feltételek és az ingatlan ára ezért a vásárlási döntésekben külön vizsgálandó szempont lehet, de a jogosultságra vagy a finanszírozhatóságra vonatkozó következtetés a rendelkezésre álló információkból nem vonható le.
A következő évek piaci irányát a forrás nem tekinti eldöntöttnek. Kérdéses, hogy a jelenlegi lassulás megállítja-e a peremkerületek felzárkózását, illetve érkeznek-e olyan új gazdasági hatások vagy támogatások, amelyek ismét átrendezik a budapesti lakáspiac erőviszonyait.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon · 2026. 09. 10.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.