A Pénzcentrum által megszólaltatott ingatlanszakértők szerint 2026 első felében lassult a budapesti lakáspiac, miközben több eladó ingatlan jelent meg. Az Otthon Start program kezdeti árfelhajtó hatása kifulladt, a magasabb árak és a bizonytalanság miatt pedig a vevők megfontoltabbá váltak.
Az első lendület után óvatosabbá váltak a vevők
A belvárosi kerületekben az év elején ismét megjelentek a vevők, de a korábbi, túlfűtött piaci hangulat helyett tudatosabb kereslet alakult ki. A vevők elsősorban az azonnal költözhető, jó állapotú lakásokat keresték, miközben a kínálat szélesebbé vált.
A szakértői beszámolók szerint sok ingatlan irreális árazással került piacra. Ezek a lakások hosszabb ideig is eladhatatlanok maradhattak, miközben a megfelelő állapotú és elfogadható áron kínált ingatlanok iránt továbbra is volt érdeklődés.
A Balla Ingatlan több irodájának tapasztalatai alapján a vásárlók gyakran próbaajánlatokat tettek, de előfordult, hogy akkor sem kötötték meg az ügyletet, amikor az eladó elfogadta az ajánlott árat. Ez a kiváró magatartás a kereslet bizonytalanságára utalt.
Bővült a választék, de nem minden lakásra volt fizetőképes kereslet
Csepelen és Szigetszentmiklóson március közepéig viszonylag élénkebb keresletet tapasztaltak, ezt követően azonban erősen visszaesett az érdeklődés. A forrás szerint a választás körüli kivárás után sem állt helyre a korábbi keresleti szint.
A kínálat közben mindkét térségben gyarapodott, ezért a vevők több ingatlan közül válogathattak. A szakértői értékelés szerint azonban a kialakult árszinteken nem minden meghirdetett lakásra volt elegendő fizetőképes kereslet.
Budapest XIV. és XVI. kerületében szintén visszafogott forgalmat jeleztek. Itt ismét megjelentek a korábban szűkösen elérhető, másfél- és kétszobás lakások, de a forrás nem közöl ezekre vonatkozó egységes árszintet. A IV. és XV. kerületben a nagyobb hirdetési oldalakon 2–3 ezer hirdetésből válogathattak az érdeklődők.
Az Otthon Start hatása kerületenként eltérően jelent meg
A szakértők beszámolói szerint az Otthon Start program tavaly nyáron több helyen jelentős lendületet adott a piacnak, de ez a hatás nem tartottósan érvényesült. Egyes kerületekben januárig, máshol mindössze néhány hónapig volt érzékelhető a program élénkítő hatása.
A dél-budai és bel-budai kerületekben a programhoz kapcsolódó, jelentősen megemelkedett ingatlanárak után komoly kereslet-visszaesést tapasztaltak. A forrás szerint a budai oldalon volt a legnagyobb mértékű a drágulás, és a forgalom csökkenése is itt jelentkezett a legerősebben.
A XVIII. kerületben januárig erősítette a piacot az Otthon Start, ezt követően azonban kijózanodás és konszolidáció kezdődött. A piac a beszámoló szerint nem omlott össze, de a korábbi eufóriát óvatosabb vevői és eladói magatartás váltotta fel.
A kereslet részben kettévált. A támogatott hitelre és más családtámogatásokra jogosult vevők a 40–100 millió forint közötti ingatlanok alsó és középső szegmensében jelentek meg aktívabban, míg a támogatásokból kiszoruló, piaci hitelt használó vevők gyakrabban kivártak vagy erősebben alkudtak.
Nem minden budapesti kerületben egyszerre következett be a lassulás
A XIX., XX. és XXIII. kerületben az év elején még nem érzékelték az általános budapesti lassulást. Májusban azonban itt is megtorpanást tapasztaltak, júniusra pedig jelentősen csökkent a kereslet.
A változás elsősorban nem a megtekintések számában, hanem a létrejött adásvételek mennyiségében látszott. Az érdeklődők nem feltétlenül lettek kevesebben, viszont több ingatlant néztek meg a döntés előtt, ezért a megtekintések kisebb arányban vezettek tranzakcióhoz.
A forrásban megszólaltatott szakértők a lassulás okai között a magas ingatlanárakat, a gazdasági és politikai bizonytalanságot, valamint a támogatásokkal kapcsolatos várakozásokat emelték ki. Ezek együttes hatása miatt a vevők egy része elhalasztotta a vásárlást.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Az eladók számára a beszámolók legfontosabb üzenete az, hogy a bővebb kínálat és a szelektívebb kereslet mellett az árazás szerepe felértékelődött. A forrás alapján a jó állapotú, azonnal költözhető lakások iránt erősebb maradt az érdeklődés, míg a túl magas áron meghirdetett ingatlanok beragadhattak.
A vevők több lehetőség közül válogathattak, és a korábbi időszakhoz képest több ingatlant tekinthettek meg a döntés előtt. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden kerületben vagy minden lakástípusnál azonos folyamat zajlott: a változás időzítése és erőssége területenként eltért.
A cikkben szereplő megállapítások ingatlanközvetítői tapasztalatokra épülnek, nem pedig egységes, teljes budapesti tranzakciós adatbázisra. Ezért azok egyes kerületek és irodák piaci érzékelését mutatják, és önmagukban nem igazolják sem az árak általános csökkenését, sem egy későbbi piaci trend biztos bekövetkezését.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon, 2026. július 22.; https://www.penzcentrum.hu/otthon/20260722/itt-a-fordulat-a-magyar-lakaspiacon-csunyan-megutheti-a-bokajat-aki-most-akarna-eladni-az-ingatlanat-1202647
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A forrás szerint a budapesti kínálat több kerületben bővült, miközben a vevők több időt fordítottak az összehasonlításra.
Az azonnal költözhető, jó állapotú lakások iránt erősebb keresletet tapasztaltak, a magasra árazott ingatlanok egy része viszont nem talált gyorsan vevőt.
A támogatott és a piaci hitelből vásárló vevők aktivitása eltérően alakult, ezért a kereslet nem minden árszegmensben azonos.
A végső vásárlási vagy eladási döntést az ingatlan egyedi jellemzői, az elérhető finanszírozás és a helyi piaci környezet is befolyásolhatja; a forrás ezekhez nem közöl személyre szabott értékelést.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon · July 22, 2026
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.