A 100 millió forint feletti ingatlanok első féléves forgalmában csökkent Budapest, miközben nőtt Pest vármegye részesedése a Duna House adatai szerint. A változás mögött elsősorban az áll, hogy ugyanakkora összegből az agglomerációban nagyobb alapterületű, jellemzően családi házas ingatlan vásárolható.
Budapest helyett egyre többen keresnek az agglomerációban
A Duna House első féléves tranzakciós adatai alapján a 100 millió forint feletti ingatlanvásárlásokban Budapest részesedése egy év alatt 57 százalékról 48 százalékra mérséklődött. Pest vármegyéé ezzel párhuzamosan 24 százalékról 33 százalékra emelkedett.
Az adatok a drágább ingatlanok piacán is az agglomeráció erősödését mutatják. A forrás szerint a fővárosból kifelé forduló kereslet nem új jelenség, de ebben a magasabb ársávban most látványosabbá vált.
A változás egyik magyarázata az eltérő ingatlanméret és négyzetméterár. A forrásban szereplő tranzakciós adatok alapján ugyanaz a keret Budapesten és Pest vármegyében eltérő típusú és méretű ingatlant jelenthet.
Jelentős különbség ugyanazon vételár mellett
Budapesten a 100 millió forint feletti vásárlások jellemzően 85–90 négyzetméteres lakásokra irányultak. Az átlagos négyzetméterár ebben a körben mintegy 1,6 millió forint volt.
Pest vármegyében ugyanez az árszint átlagosan 160 négyzetméteres családi házat jelentett, hozzávetőleg 850 ezer forintos négyzetméterárral. A forrás ez alapján azt emeli ki, hogy a városhatáron túl közel másfélszer akkora alapterület érhető el azonos összegből.
A különbség nem pusztán a méretben jelenik meg: az agglomerációs tranzakciókban nagyobb családi házak és kertek is szerepelnek, miközben a fővárosi vásárlások között inkább a lakások dominálnak. Ezek átlagok, ezért egyedi ingatlanoknál a tényleges ár és alapterület eltérhet.
Érd és Szentendre is a keresett települések között van
A 100 millió forint feletti adásvételek Pest vármegyén belül néhány településen koncentrálódtak. A legtöbb ilyen tranzakció Érden történt, majd Szentendre, Budakeszi, Vác, Diósd és Vecsés következett.
A forrás szerint ezek a települések a közlekedési kapcsolataik és a nagyobb családi házas kínálat miatt jelenthetnek alternatívát a budapesti vevőknek. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden településen vagy minden ingatlannál azonosak lennének a lehetőségek.
A kereslet eltolódása egy hosszabb ideje megfigyelhető népességmozgással is összefügghet. A KSH-ra hivatkozó forrás szerint Pest vármegye 2025-ben a belföldi vándorlás egyik legnagyobb nyertese volt, miközben Budapest vándorlási mérlege továbbra is negatív.
A prémium szegmens továbbra is fővárosi központú
A kiköltözési tendencia elsősorban a 100–300 millió forint közötti ársávban látható. A 300 millió forint feletti prémiumingatlanok piaca ezzel szemben továbbra is főként néhány budapesti kerülethez kötődik.
A budai oldalon a II. kerület, a Rózsadomb és a XII. kerület, vagyis a Hegyvidék emelkedik ki. A forrás ezeken a területeken a zöld környezetet, a nagy és panorámás lakásokat, valamint az ezekhez kapcsolódó magas árakat említi.
A pesti oldalon az V. kerület, a Belváros és Lipótváros, továbbá az I. kerületi Várnegyed és a XIII. kerület újlipótvárosi, Duna-parti új építésű kínálata képviseli a prémiumot. Ezeknél a lokáció a kiemelt értéktényező: a budai zöldövezet vagy a belvárosi elhelyezkedés.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A 100 millió forint feletti kerettel keresők számára a lokáció és a megvásárolható alapterület között látványos különbség lehet Budapest és Pest vármegye között. A forrásban szereplő átlagok alapján a fővárosban jellemzően kisebb lakás, az agglomerációban pedig nagyobb családi ház kerülhet ebbe az ársávba.
Az agglomeráció felé fordulásnál nemcsak a vételárat, hanem az ingatlan típusát és elhelyezkedését is érdemes külön kezelni. A forrás a közlekedési kapcsolatokat és a családi házas kínálatot nevezi meg fontos szempontként, de egy konkrét ingatlan megfelelőségéről az adatok önmagukban nem adnak döntést.
A prémium, 300 millió forint feletti kategóriában a forrás alapján továbbra is meghatározóak bizonyos budapesti lokációk. Ezért ebben a szegmensben más keresleti mintázat látható, mint a 100–300 millió forintos ársávban.
Forrás: Pénzcentrum – Otthon · 2026. 08. 06.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi tanácsadásnak vagy hitelígéretnek.